一、眾籌買房中的實(shí)際出資人與名義購房人間的關(guān)系

自去年3.30政策出臺(tái)，北上廣深等一線城市房價(jià)暴漲，媒體報(bào)道深圳房價(jià)1年漲47.5%，買房收益高利貸也自嘆不如之事確實(shí)發(fā)生在我們的身邊。隨著房價(jià)的日漸攀升，互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)入眾籌時(shí)代，眾籌買房不失為一種降低投資或規(guī)避政府限購、貸款政策的利器，于是出現(xiàn)所提到“眾籌買房”現(xiàn)象。

眾籌買房一般是指以投資為目的，多人湊齊房款或首付款，共同簽訂合同，在合同中約定以其中一名出資人名義購房，約定房價(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例或其他方式分成的一種投資方式。

由此可見，“眾籌買房”中實(shí)際出資人與名義購房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上登記的名義購房人才是房屋所有權(quán)人。若被認(rèn)定為借貸關(guān)系，因簽訂合同時(shí)一般不會(huì)約定利息，一旦發(fā)生糾紛，實(shí)際出資人僅能基于合同關(guān)系要求名義購房人返還眾籌的購房款；即使約定了利息，利息收益遠(yuǎn)低于房屋增值。

二、眾籌買房中的糾紛有哪些

（一）眾籌買房交易中，房屋實(shí)際出資人、名義購房人會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

眾籌買房交易中，實(shí)際出資人與名義購房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權(quán)人。而我國房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，這就造成房屋實(shí)際出資人和名義購房人均存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋實(shí)際出資人主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：

1、名義購房人私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售，并完成過戶交易；

2、名義購房人有外債，導(dǎo)致所購房屋被查封或拍賣；

3、名義購房人死亡，房屋可能因繼承關(guān)系而被名義購房人的繼承人繼承等。

名義購房人主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：

1、出資人沒有按時(shí)償還貸款，可能使名義購房人的個(gè)人資信受損；

2、房屋長時(shí)間未能拋售，阻礙了名義購房人的后續(xù)購房需求等。

（二）“眾籌買房”實(shí)際出資人發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上，只有名義購房人的名字。那么這套房屋是屬于誰的財(cái)產(chǎn)？

我國以登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的公示方式，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。所以，房產(chǎn)證上只有名義購房人的名字，意味著該房屋僅為名義購房人的私有財(cái)產(chǎn)。

（三）產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致，會(huì)發(fā)生事情？如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，眾籌購房者應(yīng)該怎么做？

根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。由此可見，產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致的話，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。由此可見，眾籌買房交易中，若名義購房人主張?jiān)摲慨a(chǎn)所有權(quán)，實(shí)際出資人是極其被動(dòng)的。

如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，建議眾籌購房者將自己的名字都登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

（四）以后辦理房屋權(quán)屬變更等手續(xù)時(shí)候，從名義購房人到實(shí)際出資人，這時(shí)候誰承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用？他們應(yīng)該怎么做？

辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，名義購房人或?qū)嶋H出資人均可承擔(dān)變更手續(xù)，最好雙方在合同中進(jìn)行約定，房屋權(quán)屬變更手續(xù)費(fèi)用可以作為投資成本支出。不過目前房產(chǎn)交易大部份都是賣方實(shí)收，交易的手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等都是由買方承擔(dān)。

（五）“眾籌買房”中房屋實(shí)際出資人和名義購房人都存在風(fēng)險(xiǎn)，那么該如何防范眾籌買房風(fēng)險(xiǎn)？

為防范“眾籌買房”在實(shí)際操作中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人之間需要簽訂書面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權(quán)利義務(wù)，特別是有關(guān)出資比例、出資款項(xiàng)交付方式、利益分配、拋售時(shí)間、名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責(zé)任、房屋貸款無法及時(shí)償還導(dǎo)致名義購房人資信受損的賠償責(zé)任、房屋出售后產(chǎn)生的爭議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛無據(jù)可循，最終影響“眾籌購房”合同目的實(shí)現(xiàn)。

以上便是眾籌買房中的實(shí)際出資人與名義購房人間的關(guān)系，眾籌買房中的糾紛有哪些的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。