一、購買抵押房是否有效？

（一）購買已設(shè)抵押房屋，購買合同符合條件的有效

合同訂立的行為效力，受《民法通則》的調(diào)整，符合《民法通則》第55條的規(guī)定，合同即生效。房屋買賣協(xié)議作為債權(quán)合同，只要滿足3個條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律或者社會公共利益，結(jié)合《合同法》第44條，協(xié)議自成立時生效。協(xié)議的效力在簽訂之時即已確定，不應(yīng)通過協(xié)議的履行來反決定協(xié)議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠實信用原則的需求。誠實信用是民事社會活動中的“帝王法則”、最高準(zhǔn)則。

（二）不能以抵押房不允許買賣主張合同無效

根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項權(quán)利抵押（合同各方另有約定的除外）?？赡芤驗檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實，不使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，不進行過戶登記。這是典型的違背誠實信用原則的惡意抗辯。

二、購買抵押房有哪些風(fēng)險？

（一）抵押權(quán)人可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸

另外，如果開發(fā)商在向抵押權(quán)人提供擔(dān)保或還貸方面出現(xiàn)問題，抵押權(quán)人可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸。因此對于購房者來講買已被抵押的房屋風(fēng)險是比較大的。在這種情況下，開發(fā)商與購房者的房屋交易手續(xù)和開發(fā)商與抵押權(quán)人解除抵押手續(xù)之間的相互銜接就顯得至關(guān)重要。

（二）購買抵押房時應(yīng)得到抵押權(quán)人的明確承諾

根據(jù)這些規(guī)定，購買抵押房時時，開發(fā)商須事先通知抵押權(quán)人并告知你房屋已抵押的事實。具體來說，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)得到抵押權(quán)人的明確承諾。即由抵押權(quán)人密切配合，保證收到相應(yīng)數(shù)額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，并盡量減少兩種手續(xù)辦理上的時間差。

以上就是對“購買抵押房是否有效，購買抵押房有哪些風(fēng)險”的解答，希望能對您有所幫助?？偟膩碚f，購房者一定要掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，只有這樣才有可能降低自己購買抵押房的風(fēng)險，否則，可能遭遇抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸的情形，造成利益損失。當(dāng)然由于普通消費者對于其中的流程了解的不夠清楚，所以在處理時可能存在困難，所以最好能請專業(yè)律師幫忙，以最大限度的降低風(fēng)險。