一、確認(rèn)物業(yè)合同無效的情形
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以其并非合同當(dāng)事人為由進(jìn)行抗辯。
符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)請求人民法院確認(rèn)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）或者其相關(guān)條款無效：
（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（2）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、家匯總業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
二、合同期內(nèi)出現(xiàn)問題怎么辦
（一）保修期內(nèi)的公共設(shè)施出問題了怎么辦
保修期內(nèi)的公共設(shè)施出現(xiàn)問題主要由安裝方負(fù)責(zé)維修或更換。流程為：業(yè)主向物業(yè)反映問題，物業(yè)受理投訴，在保修期內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施，物業(yè)向開發(fā)商提交聯(lián)絡(luò)單，由開發(fā)商聯(lián)系安裝方到現(xiàn)場更換。
如果物業(yè)一直未協(xié)調(diào)處理，可以先明確下是在那個環(huán)節(jié)出了問題，是物業(yè)不聯(lián)系還是開發(fā)商不聯(lián)系，或者聯(lián)系了安裝方不到現(xiàn)場，開發(fā)商一般都扣安裝方的余款。如果屬于頑固問題，在保修期內(nèi)一直未給解決，一旦出了保修期這問題就成遺留問題了，就不好判定了，最好能和物業(yè)公司進(jìn)行溝通，跟進(jìn)進(jìn)度。
（二）物業(yè)無故漲物業(yè)費(fèi)怎么辦
業(yè)主可以查看物業(yè)公司的收費(fèi)許可，上調(diào)價(jià)格是否經(jīng)過發(fā)改委的審批，如果未經(jīng)審批，可以向12358舉報(bào)投訴。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)漲價(jià)與服務(wù)不符，對物業(yè)服務(wù)有意見，可以向所在區(qū)的物業(yè)辦投訴，由物業(yè)辦進(jìn)行調(diào)查處理。
（三）物業(yè)服務(wù)不到位怎么辦
業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和房屋合同的規(guī)定，分清小區(qū)內(nèi)哪些問題應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)，哪些問題應(yīng)該由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿，可以向本小區(qū)業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。如果小區(qū)內(nèi)無業(yè)主委員會的，業(yè)主也可以向所在區(qū)的物業(yè)辦或房產(chǎn)行政主管部門投訴，工作人員會去調(diào)查，要求物業(yè)公司整改，拒不整改的，將上報(bào)物業(yè)處，在物業(yè)公司的資質(zhì)考核時進(jìn)行處理。
（四）物業(yè)服務(wù)不好能不拒交物業(yè)費(fèi)嗎
如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司是可以依據(jù)物業(yè)合同對業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約行為起訴訟的。因?yàn)槿绻飿I(yè)公司已經(jīng)按照合同約定履行了物業(yè)服務(wù)，則業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為就是違反物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主應(yīng)按約定支付服務(wù)費(fèi)。如果物業(yè)公司未按合同約定履行物業(yè)服務(wù)，則業(yè)主可以收集證據(jù)提起訴訟，要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。
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