一、什么是買賣不破租賃？

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。最高人民法院《民通意見》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效

二、買賣不破租賃不適用動產(chǎn)

買賣不破租賃原則上只能適用于不動產(chǎn)租賃。例如房屋、土地使用權(quán)等。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，出租。那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系依然有效，即應(yīng)當類推適用買賣不破租賃原則。

理由有三：

第一、如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用合同法該條規(guī)定，不利于財產(chǎn)流通，在相當程度上還會影響交易安全，造成租賃關(guān)系的標的物在交易上的不確定性，有悖于現(xiàn)代民法宗旨。

第二、從成本支出的角度來看，動產(chǎn)以占有為公示手段，當事人買賣動產(chǎn)時，交易的社會成本很低。不動產(chǎn)的買賣，買賣人比較慎重，一般要親自去房屋所在地進行考查，支付相應(yīng)成本。如果動產(chǎn)買賣也要求買受人受善良注意義務(wù)，則極大的加重了買受人的成本。

第三、從保護弱者的角度看，相對于不動產(chǎn)，動產(chǎn)可大規(guī)模地生產(chǎn)，買方可選擇性越來越多，與賣方的地位基本相等。甚至優(yōu)于賣方，即使在出租的情況下也不例外。因此，動產(chǎn)承租人的弱勢地位并不明顯，對動產(chǎn)的承租人無須特別保護。

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