一、物業(yè)服務(wù)合同的種類

1、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同簽訂的主體和時(shí)間不同，物業(yè)服務(wù)合同可以分為《前期物業(yè)服務(wù)合同》與后期《物業(yè)服務(wù)合同》。

在業(yè)主大會(huì)成立之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)《物業(yè)服務(wù)合同》，自《物業(yè)服務(wù)合同》生效之日起原《前期物業(yè)服務(wù)合同》自然終止。

本文僅對(duì)由業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》這種情況進(jìn)行探討。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主分別簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的情況比較少見，《前期物業(yè)服務(wù)合同》也不在本文敘述范圍。

2、根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的方式不同，物業(yè)服務(wù)合同可以分為包干制物業(yè)服務(wù)合同與酬金制物業(yè)服務(wù)合同。

包干制是指由合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤，協(xié)商確定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主按此標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定收取物業(yè)費(fèi)、提供物業(yè)服務(wù)，自負(fù)盈虧。

酬金制是指，合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金確定一個(gè)預(yù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)費(fèi)。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)成本屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果預(yù)收的物業(yè)費(fèi)不足以支付物業(yè)服務(wù)成本及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，差額部分應(yīng)當(dāng)由業(yè)主補(bǔ)交；若有結(jié)余，仍屬于業(yè)主所有。

二、簽訂物業(yè)合同的注意事項(xiàng)

1、注意細(xì)化雙方的具體權(quán)利和義務(wù)

某些概括性條款，應(yīng)當(dāng)加以細(xì)化。合同約定得越明確越細(xì)致，越有利于合同雙方實(shí)現(xiàn)權(quán)利、履行義務(wù)。比如“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步補(bǔ)充約定“監(jiān)督”的方式和步驟，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何配合監(jiān)督工作；“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)”，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步補(bǔ)充約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在何時(shí)或何種情況下應(yīng)當(dāng)以何種方式向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主公布相關(guān)情況。

2、注意明確違約責(zé)任

要在物業(yè)服務(wù)合同里明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性。特別是對(duì)提前解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)退出或未解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前撤出的情況，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了國家行政機(jī)關(guān)對(duì)其處罰的內(nèi)容，但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來的實(shí)際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按天交納違約金，這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。

以上是關(guān)于“物業(yè)合同的種類，簽訂物業(yè)合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？”等問題的分析與回答，如果您還有疑問，不妨問問專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。