一、什么是依囑托登記行為

依囑托登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)方面的囑托進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記行為。2012年修訂的《民事訴訟法》及2015年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》規(guī)定，人民法院在執(zhí)行中需要辦理房產(chǎn)證、土地證、林權(quán)證等有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理。2016年1月，國(guó)土資源部頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定，有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：人民法院持生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的；人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書(shū)要求辦理查封登記的；人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。2016年5月，國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定了“需要協(xié)助執(zhí)行的生效法律文書(shū)應(yīng)當(dāng)由該法律文書(shū)做出機(jī)關(guān)的工作人員送達(dá)，送達(dá)時(shí)應(yīng)當(dāng)提供工作證件和執(zhí)行公務(wù)的證明文件”等依囑托登記的程序內(nèi)容。

二、依囑托登記行為的法律后果由誰(shuí)承擔(dān)

對(duì)于依囑托登記行為，除登記內(nèi)容與有關(guān)文書(shū)內(nèi)容不一致的情形外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。最高人民法院頒布的《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》和《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》都有相關(guān)規(guī)定。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等實(shí)施的依囑托登記行為，是其應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)。另外，《物權(quán)法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照法律文書(shū)要求履行的依囑托登記，是相應(yīng)司法行為或行政行為的延伸，其產(chǎn)生的法律后果自然不應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)，該行為理應(yīng)享有被行政復(fù)議或訴訟的豁免權(quán)。

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