一、什么是拍賣

《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。在實際經(jīng)濟生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權(quán)利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應(yīng)價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數(shù)國家一般都采用這種拍賣形式;另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應(yīng)價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場和日本東京海鮮批發(fā)市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。

與房地產(chǎn)估價有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。

二、拍賣底價與拍賣保留價

（一）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6.10條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應(yīng)以公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響確定拍賣底價。

底價即最低商業(yè)價值。在此基礎(chǔ)上確定拍賣保護價、起拍價。最高應(yīng)價低于保護價的，重新拍賣或變賣。

（二）保留價主要出現(xiàn)在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價?！?第四十四條規(guī)定“委托合同應(yīng)當(dāng)載明以下事項……；委托人提出的保留價?！?第五十五條規(guī)定“拍賣無保留價的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣?！?/p>

（三）可以看出，底價是標(biāo)的物的最低商業(yè)價值，或者說是第三方(房地產(chǎn)估價機構(gòu))確認(rèn)的標(biāo)的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎(chǔ)上根據(jù)評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。

（四）在第一種性質(zhì)的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標(biāo)的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標(biāo)的的底價或最低商業(yè)價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價(保留價)，因為最低商業(yè)價值是他自己確定的，他自己可以更改。

在第二種性質(zhì)的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價值的底價就不能與保留價等同了。原因在于：

1、這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構(gòu)依法確定的;保留價則是由拍賣委托人，即司法機關(guān)或清算組、債權(quán)人委員會在委托拍賣合同中確定的。

2、底價在評估報告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改;保留價則可以在多次拍賣中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價。

3、底價的更改必須由法定的評估機構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評估;保留價則可以在底價之上，根據(jù)市場和拍賣的具體情況靈活確定。

總之，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。

三、拍賣底價的法律地位

以拍賣為估價目的的房地產(chǎn)估價報告(其中最重要的部分是確定拍賣底價)作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴(yán)格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點：

（一）拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù)；

（二）拍賣底價不可隨意更改；

（三）在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；

（四）拍賣底價的確定必須由法定房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照法定程序完成；

（五）房地產(chǎn)估價機構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價必須承擔(dān)法律責(zé)任。

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