一、哪些人可能需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)

1、小區(qū)業(yè)主。通常情況下，小區(qū)入住之時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)便開(kāi)始為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋之時(shí)便簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，成為了物業(yè)服務(wù)合同的委托方。作為物業(yè)服務(wù)合同的締約主體，業(yè)主有權(quán)獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，也有義務(wù)向其支付對(duì)價(jià)，依照合同約定交納物業(yè)費(fèi)。

2、開(kāi)發(fā)商也可能需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。如果小區(qū)入住之時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商仍然有沒(méi)有賣(mài)出去的空置房，則這些空置房的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋賣(mài)出去，但是一直沒(méi)有完成對(duì)業(yè)主的交付，則房屋交付之前的物業(yè)費(fèi)也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

3、物業(yè)的實(shí)際使用人也可能需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)或房屋，不一定為業(yè)主占有和使用，而是通過(guò)出租、借用等方式交由他人占有和使用。尤其是在大城市，房屋出租的比例甚至大于業(yè)主自用的比例。在業(yè)主和物業(yè)的實(shí)際使用人不一致時(shí)，業(yè)主可以和實(shí)際使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)的實(shí)際使用人便成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。

二、業(yè)主和租戶(hù)誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)？

在房屋出租的情況下，物業(yè)費(fèi)到底該由業(yè)主還是出租人來(lái)承擔(dān)：

1、如果業(yè)主和承租人在租賃合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)做了約定，就應(yīng)遵循合同約定。

如果合同約定由業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主便是承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的唯一主體。但是如果合同約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主仍要對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納負(fù)連帶責(zé)任。因?yàn)?，物業(yè)的實(shí)際使用人雖然獲得了物業(yè)服務(wù)，但卻不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，業(yè)主仍然是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的第一責(zé)任人。業(yè)主如果與承租人約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)，該約定在性質(zhì)上屬于債務(wù)的轉(zhuǎn)移，如果物業(yè)公司對(duì)該約定予以認(rèn)可，應(yīng)視為業(yè)主和承租人之間發(fā)生了債務(wù)承擔(dān)的法律關(guān)系，但這種債務(wù)承擔(dān)并不是免責(zé)式。根據(jù)免責(zé)式債務(wù)承擔(dān)的法理，如果出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)的情形，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)直接起訴物業(yè)的實(shí)際使用人，而不能再向業(yè)主主張。而物業(yè)費(fèi)約定的債務(wù)承擔(dān)是一種并存式債務(wù)承擔(dān)，業(yè)主并不能因?yàn)閭鶆?wù)承擔(dān)而免責(zé)，仍然要對(duì)物業(yè)費(fèi)負(fù)連帶責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的實(shí)際使用人約定由實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主要負(fù)連帶交納責(zé)任。

2、如果業(yè)主和承租人對(duì)物業(yè)費(fèi)沒(méi)有約定，則物業(yè)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。

業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的主體，有義務(wù)交納物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主和承租人之間沒(méi)有關(guān)于物業(yè)費(fèi)的約定，則交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，顯然仍然應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主在交納物業(yè)費(fèi)之后，沒(méi)有權(quán)利要求承租人承擔(dān)該項(xiàng)費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同的約定交納租賃費(fèi)，在沒(méi)有特別約定的情況下，房屋租金即包含了物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主認(rèn)為應(yīng)由承租人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，可以與承租人協(xié)商，或以重大誤解或顯失公平為由，向人民法院起訴要求變更與承租人之間的房屋租賃合同。

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