一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的定義

預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

二、預(yù)告登記的法律效果

我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)物權(quán)化，是具有了物權(quán)效力的請(qǐng)求權(quán)，因此應(yīng)享有優(yōu)先于一般債權(quán)的效力。即當(dāng)房屋所有權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力，預(yù)告登記所指向的房產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

目前，雖然已有較為完備的商品房合同備案制度，但開(kāi)發(fā)商“一房多賣”可能性依然存在。由于市場(chǎng)上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1到2年時(shí)間。在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張，生死存亡之際鋌而走險(xiǎn)去搞“一房多賣”、以謀求更多資金的可能性增大。因此，推行商品房預(yù)告登記制度，對(duì)于防止“一房多賣”現(xiàn)象發(fā)生，保障購(gòu)房者合法權(quán)益非常有必要。

以上是關(guān)于“什么是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記？有什么法律效果？”等問(wèn)題的分析與回答，如果您還有疑問(wèn)，不妨問(wèn)問(wèn)專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。