國(guó)家調(diào)控政策引發(fā)購(gòu)房違約

今年4月初，欒女士看中了松江區(qū)一套120平方米的新房，購(gòu)買時(shí)與開發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒(méi)想到，剛剛繳納好首付款的欒女士還沒(méi)來(lái)得及申請(qǐng)貸款，房產(chǎn)新政已出臺(tái)。根據(jù)政策規(guī)定，欒女士購(gòu)買的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無(wú)法向其發(fā)放貸款。于是，欒女士向開發(fā)商提出退還首付，開發(fā)商則以欒女士違約拒絕退還，還揚(yáng)言要向其收取違約金。

雙方都不承擔(dān)責(zé)任

對(duì)于交了定金，因無(wú)法貸到款而需退房的購(gòu)房人，根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！甭蓭熣J(rèn)為，此次出臺(tái)的新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，如在簽訂的意向書或合同中，沒(méi)有“貸款不成需自籌資金補(bǔ)足”的約定，購(gòu)房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定金。 

律師提醒：《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”同時(shí)《合同法》中規(guī)定了另一種“情勢(shì)變更”的原則，即合同有效成立之后、履行之前，如果出現(xiàn)某種不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會(huì)給一方當(dāng)事人造成顯失公平的結(jié)果，法律允許當(dāng)事人變更或解除合同而免除違約責(zé)任的承擔(dān)。“對(duì)于這種因政策調(diào)整無(wú)法付齊首付的情況，也可以按‘情勢(shì)變更’原則來(lái)對(duì)待。

以上是關(guān)于“國(guó)家調(diào)控政策引發(fā)購(gòu)房違約，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)退房責(zé)任？”等問(wèn)題的分析與回答，如果您還有疑問(wèn)，不妨問(wèn)問(wèn)專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。