一、按揭貸款中的各方法律關(guān)系

從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險(xiǎn)公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系分別為：

（一）銀行與購房人之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。因此，購房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購房人為借款人。

（二）購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請人同時(shí)也就是購房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，購房人系買受人。

（三）購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行申請借款的同時(shí)，要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。

（四）開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，雖然購房人將所購抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說的“樓花”，在我國目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍y行往往會(huì)要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開發(fā)商為保證人。

（五）購房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購房人在將所購房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。

（六）開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說的回購關(guān)系?；刭弿钠渥置胬斫馊允琴I賣，但從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種不同的情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購。

上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際上它們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭貸款的各方法律關(guān)系體系，甚至可以說從中的某些聯(lián)系無法割裂。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購房人的借款申請，因此可以說買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。

二、商品房按揭貸款的類型

商品房按揭貸款的類型，主要是兩種：一是期房按揭貸款，二是現(xiàn)房按揭貸款。

期房按揭貸款，即預(yù)售按揭，是指在商品房建設(shè)期間，購房人、開發(fā)商和銀行之間約定，開發(fā)商與購房人簽訂商品房預(yù)售合同，由購房人向開發(fā)商預(yù)付一定比例的房款，其余房款則由購房人向銀行申請貸款，購房人將其預(yù)購的房屋抵押給銀行并獲取購房貸款，同時(shí)開發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔(dān)保人，保證銀行為第一受償權(quán)人。

現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并支付部分價(jià)金，不足部分向銀行申請貸款并將所購房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔(dān)保的購房方式。

以上便是按揭貸款中的各方法律關(guān)系，商品房按揭貸款的類型的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。