一、海外房產(chǎn)五大類(lèi)型投資

（一）投資型海外房產(chǎn)

以投資為主要目的的投資人占有較大比重，一是由于國(guó)內(nèi)投資渠道比較有限，二是越來(lái)越多的中國(guó)人走出國(guó)門(mén)了解到外國(guó)的投資機(jī)會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)又是投資實(shí)物類(lèi)型，更易于接受。投資型海外房產(chǎn)在購(gòu)房前需對(duì)投資收益有一個(gè)清晰的核算，購(gòu)房的成本是哪些，裝修、修繕的費(fèi)用需要多少，涉及的稅費(fèi)有多少，一次性繳納和每年繳納的款項(xiàng)如何;投資收益如租金收入如何，是以何種方式租賃，對(duì)房屋及內(nèi)部設(shè)施的損耗有多少，包括房產(chǎn)本身的價(jià)值、該房產(chǎn)所處地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)、該地區(qū)受到的法律法規(guī)的限制等，都必須考慮到。而且偏重投資型的海外房產(chǎn)投資者，也需要清晰了解該房產(chǎn)所得收益的相關(guān)稅收計(jì)算，房產(chǎn)出售涉及的稅費(fèi)以及對(duì)投資者的要求等。

（二）教育型海外房產(chǎn)

教育型海外房產(chǎn)在近幾年突顯，主要為了子女的當(dāng)前或是未來(lái)接受海外教育時(shí)生活的便利性考慮而置辦，其中也包含很多投資的因素在內(nèi)，不僅是國(guó)內(nèi)的學(xué)區(qū)房受追捧，國(guó)外一些好的學(xué)校周邊的房產(chǎn)價(jià)格也是更相對(duì)堅(jiān)挺，而且近年來(lái)上漲幅度相對(duì)更大。教育型的海外房產(chǎn)多以孩子就讀的學(xué)校相關(guān)，交通和生活的便利度是考慮的要素。

（三）養(yǎng)老型海外房產(chǎn)

正是由于國(guó)人對(duì)生活品質(zhì)的不斷追求，以及對(duì)環(huán)境、食品等安全的要求，也催生出了這一種對(duì)退休后生活享受閑適自在的房產(chǎn)投資需求。此類(lèi)房產(chǎn)對(duì)環(huán)境要求較高，即有自然風(fēng)光，也有人文關(guān)懷，并且對(duì)當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療條件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋設(shè)計(jì)等是否適合中老年人使用等。而且此類(lèi)房產(chǎn)可能投資人居住時(shí)間會(huì)相對(duì)較多，在海外置業(yè)必須考慮到語(yǔ)言、文化、飲食、配套服務(wù)等是否適宜。

（四）度假型海外房產(chǎn)

與養(yǎng)老型海外房產(chǎn)有一定的相似度，對(duì)環(huán)境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區(qū)，不同的一點(diǎn)是度假型房產(chǎn)居住的時(shí)間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂(lè)，而且投資人會(huì)將自己生活的喜好帶入到此類(lèi)房產(chǎn)的要求中，比如是靠山或靠海，有無(wú)其他配套運(yùn)動(dòng)設(shè)施如高爾夫、騎馬、游艇等。

（五）移居型海外房產(chǎn)

此類(lèi)房產(chǎn)通常與該國(guó)的投資移民政策掛鉤，滿(mǎn)足一定金額和條件即可獲取居留權(quán)。移民型的海外房產(chǎn)關(guān)鍵在于該國(guó)對(duì)于房產(chǎn)和移民政策的匹配和完善程度，比如對(duì)房產(chǎn)類(lèi)型的限定、對(duì)給予簽證的類(lèi)型、獲得簽證的條件等等，都需要投資人做好提前的了解和對(duì)比，選擇適宜自己條件的房產(chǎn)及移民類(lèi)型。移民型海外房產(chǎn)的最終目的為移民，房產(chǎn)作為投資和取得簽證的條件之一，也是目前一些國(guó)家的投資移民、買(mǎi)房移民的方式，投資人一方面需要對(duì)移民政策細(xì)節(jié)有充分的認(rèn)識(shí)，另一方面也需要對(duì)投資的房產(chǎn)做判斷了解，此項(xiàng)房產(chǎn)受政策性影響較大。

二、海外投資房產(chǎn)需要知道六個(gè)問(wèn)題

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)購(gòu)房限制條件增多、升值空間減小等因素的影響，國(guó)內(nèi)興起了投資海外房產(chǎn)的熱潮，有為追求投資高收益的，有為海外移民的，也有為子女在國(guó)外上學(xué)的……但是不管投資海外房產(chǎn)為哪般，投資風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。除了清楚你的投資需求和目的，以下六個(gè)問(wèn)題你最好提前知道：

（一）該國(guó)整體的投資環(huán)境如何

你首先需對(duì)該國(guó)的投資環(huán)境有所了解。國(guó)家政治和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)形式是否穩(wěn)定，房產(chǎn)市場(chǎng)是否呈健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，要能準(zhǔn)確地掌握該國(guó)市場(chǎng)的變化情況，以及是否對(duì)非本國(guó)居民買(mǎi)房有限購(gòu)，稅收以及匯率變化情況如何等等，了解這些問(wèn)題對(duì)海外房產(chǎn)投資者非常重要。投資者還需要了解清楚該國(guó)房屋租售比(即月租金和所買(mǎi)房產(chǎn)價(jià)值的比值)，確定自己的投資方向。若租售比值小，以投資買(mǎi)房，低買(mǎi)高賣(mài)形式較好;反之比值越大，以出租，來(lái)獲得穩(wěn)定的收益較好。一般像人口密集、教育等優(yōu)質(zhì)公共資源豐富的國(guó)家，租金回報(bào)率較高一些，比如美國(guó)德克薩斯州租金回報(bào)率一般在10%左右。租金收益高，那么以租售的形式進(jìn)行投資來(lái)獲得收益比較合適。

（二）該國(guó)買(mǎi)房有哪些優(yōu)惠政策

你需要了解各國(guó)的買(mǎi)房?jī)?yōu)惠政策，這能幫助投資者減輕買(mǎi)房的壓力，減少投資成本，賺取更多收益。比如澳大利亞和加拿大等國(guó)家，非本國(guó)居民買(mǎi)房，申請(qǐng)銀行的按揭貸款的利率能享受與本地居民同等待遇，貸款政策非常優(yōu)惠寬松;像塞浦路斯，規(guī)定非歐盟國(guó)家居民只要購(gòu)置30萬(wàn)歐元或以上的房產(chǎn)，即可獲得該國(guó)永久居留權(quán)，享受本國(guó)公民待遇;還有希臘、西班牙等國(guó)也有類(lèi)似的政策，這對(duì)想海外移民，想讓子女在國(guó)外上學(xué)的人來(lái)說(shuō)，是一大益處。

（三）該國(guó)的土地使用年限是多少

由于土地制度不同，各個(gè)國(guó)家的土地所有權(quán)也有所不同。我國(guó)的土地是國(guó)家所有，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，土地使用權(quán)為70年。而海外很多國(guó)家土地都為私有制，一般來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)了該國(guó)的住房時(shí)，也就獲得了土地的永久產(chǎn)權(quán)。但是投資者不可掉以輕心，也有個(gè)別國(guó)家有特別規(guī)定，比如泰國(guó)的房產(chǎn)土地使用年限是90年，到期后得歸還給政府。比方說(shuō)在泰國(guó)買(mǎi)了別人居住過(guò)10年的二手房，有可能房屋建造時(shí)間跟拿到土地使用權(quán)的時(shí)間不一致，很可能是很早前就拿到土地使用權(quán)，只是最近10年才建房，即居住了10年，但其實(shí)剩下的土地使用年限已不足60年。

（四）該房產(chǎn)的地段如何?是否具有升值空間

很多海外房產(chǎn)，買(mǎi)即可獲得土地的永久產(chǎn)權(quán)，甚至可以順利移民。所以投資海外房產(chǎn)，可能關(guān)心最多的并不是產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)的質(zhì)量好壞問(wèn)題，房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價(jià)值才是關(guān)鍵。對(duì)此，理財(cái)師表示，在投資海外房產(chǎn)時(shí)，投資者仍需選擇大城市、好地段的房產(chǎn)，這樣未來(lái)在保值、增值方面更具優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)要注意兩點(diǎn)，一是充分評(píng)估當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的市值，避免買(mǎi)到有水分的房產(chǎn);二是要選擇該國(guó)的大城市，這樣的投資才最有保障。

（五）購(gòu)買(mǎi)該國(guó)房產(chǎn)需繳納哪些稅費(fèi)

現(xiàn)今，不少海外國(guó)家，房?jī)r(jià)可能并不高，但在購(gòu)房、持有、出售環(huán)節(jié)，成本很高。比如投資加拿大房產(chǎn)，購(gòu)房時(shí)，需繳納貨品與服務(wù)稅，還有土地轉(zhuǎn)讓稅、省銷(xiāo)售稅以及驗(yàn)房費(fèi)、補(bǔ)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和中介費(fèi)等，這些費(fèi)用約為房?jī)r(jià)的10%左右。房產(chǎn)持有階段，還要向政府繳納稅，如多倫多的稅率，現(xiàn)今約為房?jī)r(jià)的1%左右;出售時(shí)，還要繳納各種稅費(fèi)，比如增值稅、房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)、中介費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等，這些費(fèi)用積累起來(lái)就會(huì)攤薄投資的最終實(shí)際收益。

（六）小心房產(chǎn)中介從中使詐

很多房產(chǎn)中介為了推銷(xiāo)海外房產(chǎn)，宣傳時(shí)故意夸大其辭，比如說(shuō)在葡萄牙買(mǎi)50萬(wàn)歐元以上房產(chǎn)，24小時(shí)內(nèi)就可辦理完手續(xù)，平均每年只需居住7天，就可享受在該國(guó)永遠(yuǎn)居住的權(quán)利。而房產(chǎn)中介對(duì)其中投資者還需通過(guò)葡語(yǔ)A2考試，才能獲該國(guó)國(guó)籍的資格一事，只字不提。還有海外投資地產(chǎn)坐享超50%的收益，房產(chǎn)中介對(duì)國(guó)家形勢(shì)、政策、各種稅費(fèi)以及房屋地段如何等也不提，這也是本文一開(kāi)始提到的嘉豐瑞德俱樂(lè)部會(huì)員劉先生在海外房產(chǎn)投資失敗的關(guān)鍵原因所在。當(dāng)投資者遇到不良中介，投資被騙的案件就會(huì)時(shí)有發(fā)生。所以，嘉豐瑞德理財(cái)師提醒投資者，進(jìn)行海外房產(chǎn)投資時(shí)，一定不要輕信任何人，最好自己能親自去看房產(chǎn)，去了解，多咨詢(xún)投資專(zhuān)家和成功投資人士，防止中介從中使詐。 海外置業(yè)考慮清楚再?zèng)Q定

投資海外房產(chǎn)，一定要做到充分調(diào)查和考量后再做投資，先要了解該國(guó)整體的投資環(huán)境，然后對(duì)房產(chǎn)的地段、周?chē)涮浊闆r等進(jìn)行了解。在買(mǎi)房過(guò)程中，可以邀請(qǐng)一些專(zhuān)業(yè)律師，幫助你考量房產(chǎn)的各個(gè)情況，并充分了解該國(guó)的貸款政策、稅費(fèi)等。另外，國(guó)外的政治風(fēng)險(xiǎn)也是需要海外房產(chǎn)投資者重點(diǎn)注意的地方，該國(guó)與我國(guó)的關(guān)系如何，對(duì)華政策如何等等，這些也都是在投資前必須摸清的家底。