一、承租人、轉(zhuǎn)租人先買權(quán)的競合

如果幾個(gè)先買權(quán)共存于同一標(biāo)的，且權(quán)利人都主張?jiān)摍?quán)利，某一權(quán)利的行使必然排斥其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，就會(huì)產(chǎn)生先買權(quán)的競合問題。

（一）對于承租人、轉(zhuǎn)租人先買權(quán)，先要澄清次承租人享有先買權(quán)及轉(zhuǎn)租人是否喪失先買權(quán)的問題。合同法第224條規(guī)定之轉(zhuǎn)租，系承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物轉(zhuǎn)租給次承租人占有和使用，并未涉及次承租人的權(quán)利義務(wù)。由此，先買權(quán)之于次承租人的享有和行使，遂成為一個(gè)實(shí)踐中的棘手難題。

從法律解釋學(xué)角度，解決這一問題的切入點(diǎn)，在于對合同法第230條進(jìn)行擴(kuò)張解釋，也就是判斷該條所稱的承租人能否包括次承租人在內(nèi)。與共有、典權(quán)、合伙等法律關(guān)系相類似，承租人先買權(quán)的制度設(shè)計(jì)指向的是維護(hù)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的有序和高效，換言之，先買權(quán)雖發(fā)生在出租人與承租人的債的關(guān)系中，可其產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系卻是承租人對租賃房屋的實(shí)際占有和使用。

在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，承租人作為轉(zhuǎn)租人將房屋轉(zhuǎn)移給次承租人占有，使次承租人形成對所租房屋的一種特殊依賴或者生產(chǎn)和生活上的便利。因之，賦予次承租人先買權(quán)有利于所租房屋的安定性和高效使用，較為符合立法本意。故此，次承租人應(yīng)包括在享有先買權(quán)的“承租人”涵義之內(nèi)。

（二）次承租人享有先買權(quán)是否就意味著承租人喪失了該項(xiàng)權(quán)利

先買權(quán)是一種從其產(chǎn)生之初就與物的占有和使用密切相關(guān)的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)租形成了承租人對物的占有和使用之脫離，導(dǎo)致租賃權(quán)的虛擬化，這會(huì)導(dǎo)致不少人誤以為承租人的先買權(quán)也一并移轉(zhuǎn)給了次承租人，而不再享有先買權(quán)。

澄清這一誤解的關(guān)鍵，在于區(qū)別“轉(zhuǎn)租”與“租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”這兩個(gè)概念。轉(zhuǎn)租，是承租人在租賃期內(nèi)將所租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，承租人并不退出租賃關(guān)系，在享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)，還必須履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，這與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后承租人完全退出租賃關(guān)系，不繼續(xù)享有租賃權(quán)完全不同。

引申言之，承租人在原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)并未由于轉(zhuǎn)移而解除，承租人對房屋的占有和使用可以在轉(zhuǎn)租期滿后加以恢復(fù)，并且還要為次承租人對轉(zhuǎn)租房屋的損壞向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，由此得知，轉(zhuǎn)租后的承租人依然享有先買權(quán)。

二、承租人與次承租人均有先買權(quán)，權(quán)利指向共存于同一標(biāo)的，孰者順位在前

一般而言，轉(zhuǎn)租房屋由次承租人實(shí)際占有和使用，說明次承租人對轉(zhuǎn)租房屋的評價(jià)高于轉(zhuǎn)租人，也就是原承租人，社會(huì)資源從評價(jià)低者流向評價(jià)高者，至少有利于資源優(yōu)化配置，加之次承租人的合法權(quán)益也更容易由于房屋所有權(quán)的任意處分而受到侵害，因而，次承租人之先買權(quán)的順位在前順理成章。

但是，次承租人這種順位在前的先買權(quán)究竟如何實(shí)現(xiàn)，還需要進(jìn)一步推敲。次承租人對先買權(quán)的占有和使用取決于轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同得以履行的基礎(chǔ)，乃在于轉(zhuǎn)租人依據(jù)原租賃合同對租賃權(quán)的保持。也就是說，次承租人對于先買權(quán)的實(shí)際行使，很大程度是建立在轉(zhuǎn)租人享有租賃權(quán)的穩(wěn)定性之上的。

可是，當(dāng)轉(zhuǎn)租人意欲行使先買權(quán)時(shí)，完全可以與出租人通謀而使原租賃合同終止、解除、撤銷或無效，或者另行訂立租賃合同。此時(shí)的次承租人雖然能夠向轉(zhuǎn)租人主張債務(wù)不能履行的違約和賠償責(zé)任，然而，次承租人可能涉及的重大利益卻無從保障。

有鑒于此，有必要在立法上對出租人和轉(zhuǎn)租人行使解除權(quán)有所限制，一方面，增設(shè)行使解除權(quán)時(shí)的通知義務(wù)，就是出租人或轉(zhuǎn)租人在對原租賃合同行使解除權(quán)時(shí)，應(yīng)提前向次承租人履行告知義務(wù)；另一方面，確立次承租人作為第三人的代位權(quán)，出租人行使解除權(quán)而轉(zhuǎn)租人怠于抗辯的，次承租人可逕行向出租人行使代位請求權(quán)；轉(zhuǎn)租人行使解除權(quán)的，次承租人可選擇是否取代轉(zhuǎn)租人，向出租人直接履行合同義務(wù)；出租人與轉(zhuǎn)租人合意解除合同的，次承租人在合理期間內(nèi)，可向出租人和轉(zhuǎn)租人提起侵權(quán)之訴。

以上便是承租人、轉(zhuǎn)租人先買權(quán)的競合，雙方優(yōu)先權(quán)的順位問題的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。