一、承租人先買權的行使期間及方式

（一）出租人履行通知義務時，先買權的行使期間及方式如何確定

這里涉及以下幾個問題：

1、出租人履行通知義務的期限如何確定

《意見》第118條、《城市房屋管理條例》第11條均規(guī)定出租人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權；《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。顯見，我國法律對承租人先買權的行使期間規(guī)定并不一致，《合同法》相對屬于上位法，應當以之為準。

但是，由于《合同法》規(guī)定的較為含糊，司法實踐中的通常作法仍是參照《意見》將3個月視為合理期限?？蓮膶嶋H反映出的問題看，這一期限過長，出租人依此至少要等侯3個月，最終結果極有可能是喪失出賣的絕佳時機，這與日益快捷的不動產(chǎn)交易實際情況相悖。因此，可以適當縮短出賣人的通知期限。當然，如果對行使先買權有期限約定的，還是應以約定期限代替法定期限。

2、上述期限是供先買權人主張優(yōu)先購買，還是供其實際購買

有人提出，應借鑒《法國民法典》的立法例，將行使期限的規(guī)定分為主張階段和訂約階段兩個階段，提出主張的期間應當縮短，訂約時段可以適當放寬。

然而，先買權的行使是以與出租人實際達成買賣合同為歸依，訂約之前該房屋能否轉讓仍處于不確定狀態(tài)，如果上述期限只是先買權人主張優(yōu)先購買而非達成購買協(xié)議，那么，實際上等于又延長了所謂“合理期限”，極為不利于出租人的利益保護。因此，上述期限之規(guī)定應視為先買權人與出租人達成買賣協(xié)議的期間。

3、出租人的通知方式和先買權行使方式

關于出租人通知義務的履行方式，法律并未作出規(guī)定?？紤]到保護先買權人的立法目的，出租人應選擇采取專門、書面的通知方式進行，而不宜使用發(fā)表聲明、公告等形式。通知的內(nèi)容，必須是明確具體的出售條件，而不能僅局限于出售意向，以便承租人決定是否行使先買權。否則，不應視為其履行了通知義務。

對于承租人行使先買權的方式，參照各國立法例，也以采用書面、明示的形式為妥。

（二）出租人未履行通知義務，先買權的行使期間及方式又如何認定

這里主要有兩個問題：

1、先買權行使期間的起點確定。

先買權行使期間的起算，不應從出租人公開表達出售意圖時開始，而是以出租人與第三人訂立買賣合之時為準。只有這時，買賣條件才能確定，先買權行使的“同等條件”才有實際參照物。

2、先買權行使的除斥期間。

根據(jù)《意見》第118條規(guī)定，出租人未向先買權人履行通知義務而與第三人訂立的合同，屬于可撤銷合同。先買權人不行使撤銷權，買賣合同有效。對于先買權人申請撤銷出租人與第三人買賣關系的期間，在定性上應當作為除斥期間，而不是訴訟時效期間。除斥期間，就是以一定期間之經(jīng)過為要件，其經(jīng)過后之法律效果是形成權之消滅。

另外，鑒于先買權之定性系作為一種形成權，所以，這一期間被認定為除斥期間并無不當。這樣根據(jù)《合同法》第55條之規(guī)定，可撤銷合同的除斥期間為一年，先買權行使的除斥期間類推適用此規(guī)定，亦即自出租人與第三人訂立有效合同之日起算，逾期一年先買權即歸于消滅。

二、承租人優(yōu)先購買權的條件

（一）承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。

由于承租人的優(yōu)先購買權是由承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生的一項民事權利，是在出租人租賃物上附加的一項合法負擔，因此，承租人行使優(yōu)先購買權必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不享有優(yōu)先購買權。

（二）承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權。

承租人行使優(yōu)先購買權是按照等價有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購買出租人的租賃物，而不是以優(yōu)于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購買權。

何為同等條件，我國審判實踐中有兩種不同觀點：

1、絕對同等說，認為承租人購買租賃物的條件應與第三人購買租賃物的條件完全一致。

2、相對同等說，認為承租人購買租賃物的條件與第三人購買租賃物的條件大致相等，即為同等條件。

如果當事人在租賃合同中沒作特別約定，同等條件就是指同等價格。之所以如果主張，理由是：

（1）把相同條件理解為同等價格，符合公平原則。因為出租人出賣租賃物，主要是從賣價上考慮的，而金錢是天生的平等派，將同等條件視為同等價格，符合公平原則。至于付款的時間、方式等，因均可歸結到賣價上來，故其實質上仍是賣價問題。

（2）將同等條件理解為同等價格，標準客觀，易于操作，不會在司法實踐中出現(xiàn)對“條件”理解不同而出現(xiàn)公說公有理、婆說婆有理的問題。需要特別說明的是，在把同等條件理解為同等價格之后，有必要對價格進行界定，在司法實踐中，同等條件的價格形成是一個復雜的過程。

一般而言，出租人與承租人就租賃物買賣價格達不成協(xié)議時，出租人即不得在租賃合同有效期內(nèi)再以低于或等于承租人所能接受的價格把租賃物賣給第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優(yōu)先購買權。如果出租人與承租人對買賣租賃物已達成協(xié)議，出租人或第三人即不得再以競價來否定出租人與承租人達成的協(xié)議。

（三）承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權。

所謂優(yōu)先，主要是指時間上的優(yōu)先。在條件同等時，只有享有優(yōu)先購買權的承租人放棄優(yōu)先購買權后，出租人才能將租賃物賣給第三人。為了保障交易安全，促進正常財產(chǎn)流轉，有效地保護租賃合同雙方當事人的合法權益，各國法律均規(guī)定，承租人的這種優(yōu)先購買權必須在一定的期限內(nèi)行使。這一期限首先應限定在租賃合同有效期內(nèi)，其次應限定在租賃合同有效期內(nèi)的一定時期。

如我國《城市私有房屋管理條件》第十一條和《意見》第118條均規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權應在接到通知后3個月內(nèi)行使。如果承租人在接到通知后3個月內(nèi)未作購買的意思表示，應視為放棄優(yōu)先購買權。

以上便是承租人先買權的行使期間及方式，承租人優(yōu)先購買權的條件的具體內(nèi)容，希望能夠對您有所幫助，當然，在實踐中，有更多關于這的問題，如果您想要了解更多關于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進行專業(yè)的法律分析。