一、承租人先買(mǎi)權(quán)的行使期間及方式

（一）出租人履行通知義務(wù)時(shí)，先買(mǎi)權(quán)的行使期間及方式如何確定

這里涉及以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、出租人履行通知義務(wù)的期限如何確定

《意見(jiàn)》第118條、《城市房屋管理?xiàng)l例》第11條均規(guī)定出租人出賣(mài)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人。顯見(jiàn)，我國(guó)法律對(duì)承租人先買(mǎi)權(quán)的行使期間規(guī)定并不一致，《合同法》相對(duì)屬于上位法，應(yīng)當(dāng)以之為準(zhǔn)。

但是，由于《合同法》規(guī)定的較為含糊，司法實(shí)踐中的通常作法仍是參照《意見(jiàn)》將3個(gè)月視為合理期限?？蓮膶?shí)際反映出的問(wèn)題看，這一期限過(guò)長(zhǎng)，出租人依此至少要等侯3個(gè)月，最終結(jié)果極有可能是喪失出賣(mài)的絕佳時(shí)機(jī)，這與日益快捷的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)際情況相悖。因此，可以適當(dāng)縮短出賣(mài)人的通知期限。當(dāng)然，如果對(duì)行使先買(mǎi)權(quán)有期限約定的，還是應(yīng)以約定期限代替法定期限。

2、上述期限是供先買(mǎi)權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，還是供其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)

有人提出，應(yīng)借鑒《法國(guó)民法典》的立法例，將行使期限的規(guī)定分為主張階段和訂約階段兩個(gè)階段，提出主張的期間應(yīng)當(dāng)縮短，訂約時(shí)段可以適當(dāng)放寬。

然而，先買(mǎi)權(quán)的行使是以與出租人實(shí)際達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同為歸依，訂約之前該房屋能否轉(zhuǎn)讓仍處于不確定狀態(tài)，如果上述期限只是先買(mǎi)權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)而非達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，那么，實(shí)際上等于又延長(zhǎng)了所謂“合理期限”，極為不利于出租人的利益保護(hù)。因此，上述期限之規(guī)定應(yīng)視為先買(mǎi)權(quán)人與出租人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的期間。

3、出租人的通知方式和先買(mǎi)權(quán)行使方式

關(guān)于出租人通知義務(wù)的履行方式，法律并未作出規(guī)定?？紤]到保護(hù)先買(mǎi)權(quán)人的立法目的，出租人應(yīng)選擇采取專(zhuān)門(mén)、書(shū)面的通知方式進(jìn)行，而不宜使用發(fā)表聲明、公告等形式。通知的內(nèi)容，必須是明確具體的出售條件，而不能僅局限于出售意向，以便承租人決定是否行使先買(mǎi)權(quán)。否則，不應(yīng)視為其履行了通知義務(wù)。

對(duì)于承租人行使先買(mǎi)權(quán)的方式，參照各國(guó)立法例，也以采用書(shū)面、明示的形式為妥。

（二）出租人未履行通知義務(wù)，先買(mǎi)權(quán)的行使期間及方式又如何認(rèn)定

這里主要有兩個(gè)問(wèn)題：

1、先買(mǎi)權(quán)行使期間的起點(diǎn)確定。

先買(mǎi)權(quán)行使期間的起算，不應(yīng)從出租人公開(kāi)表達(dá)出售意圖時(shí)開(kāi)始，而是以出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合之時(shí)為準(zhǔn)。只有這時(shí)，買(mǎi)賣(mài)條件才能確定，先買(mǎi)權(quán)行使的“同等條件”才有實(shí)際參照物。

2、先買(mǎi)權(quán)行使的除斥期間。

根據(jù)《意見(jiàn)》第118條規(guī)定，出租人未向先買(mǎi)權(quán)人履行通知義務(wù)而與第三人訂立的合同，屬于可撤銷(xiāo)合同。先買(mǎi)權(quán)人不行使撤銷(xiāo)權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同有效。對(duì)于先買(mǎi)權(quán)人申請(qǐng)撤銷(xiāo)出租人與第三人買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的期間，在定性上應(yīng)當(dāng)作為除斥期間，而不是訴訟時(shí)效期間。除斥期間，就是以一定期間之經(jīng)過(guò)為要件，其經(jīng)過(guò)后之法律效果是形成權(quán)之消滅。

另外，鑒于先買(mǎi)權(quán)之定性系作為一種形成權(quán)，所以，這一期間被認(rèn)定為除斥期間并無(wú)不當(dāng)。這樣根據(jù)《合同法》第55條之規(guī)定，可撤銷(xiāo)合同的除斥期間為一年，先買(mǎi)權(quán)行使的除斥期間類(lèi)推適用此規(guī)定，亦即自出租人與第三人訂立有效合同之日起算，逾期一年先買(mǎi)權(quán)即歸于消滅。

二、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件

（一）承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。

由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是由承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生的一項(xiàng)民事權(quán)利，是在出租人租賃物上附加的一項(xiàng)合法負(fù)擔(dān)，因此，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無(wú)效或因履行期限屆滿(mǎn)而終止，則承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（二）承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購(gòu)買(mǎi)出租人的租賃物，而不是以?xún)?yōu)于第三人的購(gòu)買(mǎi)條件購(gòu)買(mǎi)租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

何為同等條件，我國(guó)審判實(shí)踐中有兩種不同觀點(diǎn)：

1、絕對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為承租人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件應(yīng)與第三人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件完全一致。

2、相對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為承租人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件與第三人購(gòu)買(mǎi)租賃物的條件大致相等，即為同等條件。

如果當(dāng)事人在租賃合同中沒(méi)作特別約定，同等條件就是指同等價(jià)格。之所以如果主張，理由是：

（1）把相同條件理解為同等價(jià)格，符合公平原則。因?yàn)槌鲎馊顺鲑u(mài)租賃物，主要是從賣(mài)價(jià)上考慮的，而金錢(qián)是天生的平等派，將同等條件視為同等價(jià)格，符合公平原則。至于付款的時(shí)間、方式等，因均可歸結(jié)到賣(mài)價(jià)上來(lái)，故其實(shí)質(zhì)上仍是賣(mài)價(jià)問(wèn)題。

（2）將同等條件理解為同等價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)客觀，易于操作，不會(huì)在司法實(shí)踐中出現(xiàn)對(duì)“條件”理解不同而出現(xiàn)公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理的問(wèn)題。需要特別說(shuō)明的是，在把同等條件理解為同等價(jià)格之后，有必要對(duì)價(jià)格進(jìn)行界定，在司法實(shí)踐中，同等條件的價(jià)格形成是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。

一般而言，出租人與承租人就租賃物買(mǎi)賣(mài)價(jià)格達(dá)不成協(xié)議時(shí)，出租人即不得在租賃合同有效期內(nèi)再以低于或等于承租人所能接受的價(jià)格把租賃物賣(mài)給第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果出租人與承租人對(duì)買(mǎi)賣(mài)租賃物已達(dá)成協(xié)議，出租人或第三人即不得再以競(jìng)價(jià)來(lái)否定出租人與承租人達(dá)成的協(xié)議。

（三）承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

所謂優(yōu)先，主要是指時(shí)間上的優(yōu)先。在條件同等時(shí)，只有享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，出租人才能將租賃物賣(mài)給第三人。為了保障交易安全，促進(jìn)正常財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國(guó)法律均規(guī)定，承租人的這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。這一期限首先應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)，其次應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)的一定時(shí)期。

如我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l件》第十一條和《意見(jiàn)》第118條均規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)在接到通知后3個(gè)月內(nèi)行使。如果承租人在接到通知后3個(gè)月內(nèi)未作購(gòu)買(mǎi)的意思表示，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

以上便是承租人先買(mǎi)權(quán)的行使期間及方式，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的法律分析。