一、農(nóng)村房屋拆遷主要有哪些特點(diǎn)

農(nóng)村房屋拆遷工作主要有以下五個(gè)特點(diǎn)：

（一）農(nóng)民對(duì)拆遷政策普遍缺乏了解，對(duì)房屋補(bǔ)償和安置要求過(guò)高。

大多數(shù)農(nóng)民不了解拆遷、安置政策，心里預(yù)期比較高，以為一般性的住宅房屋一旦被拆，就可以得到一筆可觀(guān)的賠償錢(qián)，能安置理想的新房。尤其是對(duì)商業(yè)性用房的拆遷，被拆遷人對(duì)補(bǔ)償?shù)男睦韮r(jià)位更高，因?yàn)閷?duì)他們來(lái)說(shuō)商業(yè)性用房是他們的經(jīng)濟(jì)命根子、搖錢(qián)樹(shù)，一旦自己的商業(yè)性房屋被拆，就是斷了他們的經(jīng)濟(jì)命脈，所以對(duì)房屋補(bǔ)償?shù)囊蠓浅８撸绻_(dá)不到目的，就堅(jiān)決不拆，這一點(diǎn)與城市拆遷初期類(lèi)似。

（二）農(nóng)村拆遷戶(hù)中經(jīng)濟(jì)貧困者居多，親群關(guān)系復(fù)雜。

隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村青年人外流就業(yè)、求學(xué)者較多，多數(shù)呈現(xiàn)老年村現(xiàn)象，因此其經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，多數(shù)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)比較拮據(jù)，其中很大一部分人的住房建造年份較早，質(zhì)量差，可補(bǔ)償價(jià)格低，而安置的新房質(zhì)量都比較好，不少貧困戶(hù)就無(wú)力承擔(dān)新舊房屋的差價(jià)部分，于是這些貧困拆遷戶(hù)就成為不刁難的“刁難戶(hù)”，這已成為農(nóng)村房屋拆遷中一個(gè)比較普遍的問(wèn)題。同時(shí)由于歷史上農(nóng)村形成的村落聚居習(xí)慣，拆遷戶(hù)之間親屬關(guān)系多，情況復(fù)雜，個(gè)別自然村拆遷中，有親屬關(guān)系的拆遷戶(hù)甚至要占絕大多數(shù)，這種特征使拆遷戶(hù)之間信息交流特別快，容易抱成一團(tuán)。

（三）違章建筑及搶建、搶裝現(xiàn)象普遍，部分拆遷戶(hù)房屋面積超標(biāo)嚴(yán)重。

分析目前已拆遷的房屋情況，違章建筑和搶占、搶飾房屋數(shù)量所占比例較高。這些違章建筑分別建于80年代末和90年代初，近幾年來(lái)，一是由于多年來(lái)對(duì)農(nóng)村村民私人建房的嚴(yán)格控制，部分農(nóng)民迫不及待地?cái)U(kuò)建房屋增加居住面積；二是因城市建設(shè)的推進(jìn)，部分房屋拆遷使被拆遷戶(hù)得到了較大的利益，認(rèn)為違章搭建照樣能實(shí)行拆遷安置，以小投入得到大回報(bào)；三是因大造舊村改造的聲勢(shì)所致使部分農(nóng)民心理過(guò)急，致使農(nóng)村出現(xiàn)了量廣面大的搶建、搶搭、搶裝飾。按政策規(guī)定這些違章建筑（包括搶裝飾）一般不予補(bǔ)償，但由于涉及拆遷當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益較大，而且影響量很大，涉及拆遷戶(hù)面廣，在實(shí)際處理時(shí)，往往不能完全區(qū)別對(duì)待。因此，違章建筑是否也應(yīng)給予賠償，是否要與合法建筑相區(qū)別，怎樣區(qū)別對(duì)待等等一系列問(wèn)題，就成為農(nóng)村拆遷工作中非常棘手的問(wèn)題。另外，拆遷補(bǔ)償安置是根據(jù)房屋建筑面積實(shí)行安置補(bǔ)償，由于農(nóng)村所處的地理環(huán)境的特殊性，有的拆遷戶(hù)房多地多，有的房少地多，房屋占有面積大大超過(guò)每戶(hù)法定限額標(biāo)準(zhǔn)面積。而但在實(shí)行遷建安置方式時(shí)，一些用地面積超標(biāo)的拆遷戶(hù)，往往都想得到原面積的地基，否則就不愿意拆遷，這種情況也給拆遷工作增大了難度。

（四）住宅用房與附屬用房的界定難，要求分戶(hù)、擴(kuò)戶(hù)增加安置面積現(xiàn)象嚴(yán)重。

房屋拆遷安置中一般以住宅用房作為調(diào)產(chǎn)安置的依據(jù)，而農(nóng)民大多數(shù)有附屬用房，且相當(dāng)于住宅用房的20-30%，主要用于堆放生產(chǎn)資料以及養(yǎng)豬等，有些住宅用房從結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)甚至還比不上附屬用房，有些原為住宅用房而現(xiàn)作為附屬用房使用，拆遷人對(duì)住宅用房與附屬用房的認(rèn)定是按使用性質(zhì)還按房屋標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，對(duì)所涉及拆遷戶(hù)的經(jīng)濟(jì)利益出入很大，界定工作確實(shí)很困難。特別是近郊農(nóng)村拆遷，由于多年來(lái)對(duì)農(nóng)民私人建房的嚴(yán)格控制，有相當(dāng)一部分農(nóng)民的子女到了法定年齡未審批個(gè)人建房，要求拆遷時(shí)一并考慮分戶(hù)、擴(kuò)戶(hù)增加安置面積，而且要求安置價(jià)格很優(yōu)惠。另外對(duì)子女未到法定年齡的家庭是否考慮擴(kuò)戶(hù)安置面積，對(duì)子女已到法定年齡的女社員是否與男社員一視同仁來(lái)考慮，已成為農(nóng)村拆遷中的一個(gè)政策盲區(qū)。

（五）房屋補(bǔ)償價(jià)格與當(dāng)?shù)貙?shí)際交易價(jià)格相差懸殊。

由于歷史的原因，農(nóng)村居民點(diǎn)往往比較分散。如我區(qū)城鄉(xiāng)區(qū)域范圍內(nèi)，兩端相距達(dá)幾十公里，一個(gè)線(xiàn)型工程的拆遷項(xiàng)目，部分在近郊，部分在山區(qū)，同樣等級(jí)的住宅房屋，在拆遷補(bǔ)償上，以當(dāng)?shù)貙?shí)際可補(bǔ)償價(jià)格測(cè)算，靠近近郊的要比山區(qū)的多出好幾倍。又如某非線(xiàn)型工程項(xiàng)目拆遷，按有關(guān)政策可補(bǔ)償價(jià)格與當(dāng)?shù)貙?shí)際交易價(jià)格相差近10倍。針對(duì)這種情況，如何予以補(bǔ)償，如何實(shí)施拆遷，存在較大的操作難度，這也是農(nóng)村拆遷中常常會(huì)碰到的一個(gè)難題。

二、拆遷過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題　

針對(duì)上述農(nóng)村房屋拆遷的主要特點(diǎn)，在實(shí)際工作中我們認(rèn)為必須把握好以下五方面：

（一）堅(jiān)持依法拆遷。房屋拆遷涉及的農(nóng)民人數(shù)和補(bǔ)償資金都比較多，在安置時(shí)也存在著地基位置、房屋層次、座向及面積等問(wèn)題，每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及群眾的切身利益，是農(nóng)民最敏感的。如果在拆遷戶(hù)的房屋面積、補(bǔ)償金額等問(wèn)題上稍有差錯(cuò)，農(nóng)民就會(huì)指責(zé)謾罵，拒絕拆遷，甚至還會(huì)集體上訪(fǎng)。因此，堅(jiān)持依法拆遷是農(nóng)村房屋拆遷工作唯一的正確選擇。

（二）做到合理性與靈活性相結(jié)合。在補(bǔ)償價(jià)格上，由于每個(gè)拆遷項(xiàng)目都有其特殊性，選用拆遷政策的同時(shí)往往會(huì)帶來(lái)二個(gè)具體問(wèn)題。一是補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易價(jià)格或群眾的心理承受力；二是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)大大高于群眾的心理要求。因此，在拆遷中要堅(jiān)持合理性與靈活性相結(jié)合。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高的，可采用推選其他較合理補(bǔ)償價(jià)格的安置方案，以確保補(bǔ)償政策的合理性。過(guò)低的，可通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)等辦法來(lái)調(diào)節(jié)補(bǔ)充其不足部分。在安置方式上，為滿(mǎn)足不同類(lèi)型拆遷戶(hù)的要求，一般應(yīng)盡量采用多種安置方案，供拆遷對(duì)象自由選擇，同時(shí)拆遷人認(rèn)為最可行的安置方案，可在政策中予以?xún)A斜。另外，在實(shí)際拆遷中還必須考慮困難戶(hù)的特殊情況。如對(duì)經(jīng)濟(jì)特困戶(hù)，可通過(guò)公房安置的辦法予以解決；對(duì)人口多原用地面積少的困難戶(hù)，采有保底的辦法，允許他們補(bǔ)交土地使用費(fèi)后，增加安置用地面積。

（三）注意把握工作主動(dòng)性。拆遷房屋中拆遷人與被拆遷人之間經(jīng)常會(huì)發(fā)生矛盾，因此，作為拆遷人應(yīng)始終把握拆遷環(huán)節(jié)中的主動(dòng)權(quán)。一是在付款方式上，對(duì)規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)，做到簽訂協(xié)議后先付一部分，待房屋搬遷并經(jīng)拆遷人驗(yàn)收合格后再全部結(jié)清；二是在獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的設(shè)置上，可對(duì)按時(shí)簽訂拆遷協(xié)議和搬遷的給予獎(jiǎng)勵(lì)；三是在政策制訂上，可通過(guò)會(huì)審、論證、試算、分析、比較等方法，以確保制訂的政策內(nèi)容全面、細(xì)致、可操作性強(qiáng)；四是要保證安置新房的質(zhì)量，保證拆遷戶(hù)對(duì)拆遷工作的信任度。

（四）有公正、公平、公開(kāi)的工作程序。拆遷房屋涉及一大批拆遷戶(hù)，稍有不慎，就可能引發(fā)不必要的矛盾，農(nóng)民群眾最看重“眼見(jiàn)為實(shí)”，因此，決不能搞“暗箱”操作，必須采取公正、公平、公開(kāi)的工作程序。對(duì)房屋丈量和評(píng)估后補(bǔ)償價(jià)格情況應(yīng)及時(shí)予以張榜公布。對(duì)丈量和評(píng)估后的房屋情況，在經(jīng)得當(dāng)?shù)馗刹亢腿罕姶硗夂?，也可向外公布。此外，?duì)安置新房的落實(shí)，須在公證部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行抽簽。把握了拆遷補(bǔ)償安置工作中的公正、公平、公開(kāi)程序，拆遷工作就會(huì)贏得拆遷戶(hù)的信任，為拆遷協(xié)議的簽訂和房屋的搬遷奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（五）要加強(qiáng)拆遷政策的宣傳、培訓(xùn)。要加強(qiáng)對(duì)拆遷工作人員的操作業(yè)務(wù)培訓(xùn)。拆遷前必須組織有關(guān)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，了解情況，掌握政策的操作技能。要向拆遷戶(hù)廣泛宣傳有關(guān)拆遷政策，特別是要做好解釋工作。在具體工作中可以通過(guò)列舉典型拆遷例子的辦法，使拆遷戶(hù)真正理解拆遷政策，從而變被動(dòng)心理為主動(dòng)心理，更好地配合拆遷工作。

以上便是農(nóng)村房屋拆遷主要有哪些特點(diǎn)，拆遷過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的法律分析。