約定以辦理備案登記為商品房房預售合同生效要件

2006 年1 月9 日，A公司與B公司簽訂《 商品房預售合同》 （以下簡稱預售合同）。預售合同約定：A公司將其坐落在某市建筑面積約為12 , 500 平方米的房屋出賣給B公司。房屋所占土地為出讓地，A公司擁有該地的土地使用權(quán)證。A公司擁有商品房預售許可證。合同價款1 億元。合同簽訂后B公司3 日內(nèi)支付500 萬元房屋價款，其后分四期付款。2006 年4 月9 日前付款1500 萬元，7 月9 日前付款2000 萬元，10 月9 日前付款2000 萬元，2007 年1 月9 日前付款2000 萬元，2007 年4 月9 日前付款2000 萬元。B公司支付款總額到6000 萬元時，A公司應在款到后3 個月內(nèi)為B公司辦理相應房屋過戶手續(xù)。以此類推。第14 條約定：本合同甲乙雙方簽章并到房地產(chǎn)部門登記后生效。合同簽訂后，雙方一直沒有到房地產(chǎn)部門進行相關登記。雙方確認，B公司自簽訂預售合同起分別于2006 年l 月25 日付款500 萬元，3 月18 日、25 日、29 日和4 月9 日共向A公司支付1500 萬元。其后B公司一直未付款。2007 年9 月，B公司向人民法院起訴。

未登記并不必然無效

預售合同不是未生效，而是已經(jīng)生效。理由在于：確認合同的主要義務首先應當從合同中約定的義務的性質(zhì)進行分析，不能將主要義務的履行簡單地理解為履行全部義務中的大部分。涉案合同中，B公司的主要義務是支付購房款，A公司的主要義務是交付房地產(chǎn)。B公司向A公司支付購房款的行為即為履行合同的主要義務。對B公司支付的上述款項，A公司已經(jīng)接受。據(jù)此，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第6 條第2 款的規(guī)定，即使涉案合同約定到房地產(chǎn)部門登記后生效，而實際上雙方并沒有履行這一約定，涉案合同也應當認定為有效。鑒于預售合同不是未生效，而是有效，故對B公司提出的確認涉案合同未生效、A公司返還2000 萬元的訴訟請求，不予支持。在涉案合同有效的基礎上，當事人之間所生糾紛，可另循合法途徑解決。

律師提醒：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第2款規(guī)定：“當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，雙方接受的除外。”根據(jù)《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神，以及當事人在簽訂合同后履行合同時的真實意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務”簡單地理解為履行全部義務中的大部分，而首先應當從合同約定的義務的性質(zhì)進行分析，其次應當從合同約定的內(nèi)容進行考量，最后應綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進行認定。只要當事人履行了一定的義務，應該認定為有效。

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