房屋租賃合同未登記備案

A市某投資控股有限公司（下稱投資公司）將其所有的位于A市B區(qū)的商業(yè)大廈首層出租給A市某餐飲（集團(tuán)）有限公司（下稱餐飲公司）開辦餐廳。雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定租期自2007年5月6日起至2017年5月5日止，裝修免租期3個(gè)月，租金60000元/月，租賃保證金120000元。投資公司如期交付房屋后，餐飲公司即著手對房屋進(jìn)行裝修，但由于工期延誤，三個(gè)月后裝修工程仍未完成。餐飲公司便向投資公司去函，稱餐廳未開張營業(yè)，暫無經(jīng)濟(jì)收益，要求延期至三個(gè)月后方支付首月租金。投資公司復(fù)函表示理解，同意延期支付租金。三個(gè)月過去了，投資公司仍未收到餐飲公司的租金，于是去函催繳，不料餐飲公司仍以裝修未完工為由要求延期付款。投資公司見餐飲公司無誠意履行合同，遂將其訴至法院，請求判決解除合同及償還拖欠的租金。餐飲公司收到法院送達(dá)的傳票及相關(guān)訴訟材料后，提出反訴，以合同未登記備案為由主張合同無效，反請求投資公司返還保證金。房屋租賃合同登記與否，是否影響合同效力？餐飲公司的反訴應(yīng)否獲得法院支持？

不影響租賃合同的效力

《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》都規(guī)定實(shí)行房屋租賃合同登記備案制度。房屋租賃合同登記備案制度是指當(dāng)事人簽訂、變更房屋租賃合同關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐姆课葑赓U管理部門登記備案。但相關(guān)法律法規(guī)對于租賃合同辦理登記備案與否，是否影響合同效力并未提及?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條第一款規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。由此可見，房屋租賃實(shí)行登記備案制度主要是出于房屋租賃行政管理方面的要求，除非當(dāng)事人特別約定之外，租賃合同登記備案與否，不影響其效力。自2009年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對此予以確認(rèn)，明確規(guī)定當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。

在實(shí)際生活中，確需以租賃合同登記備案為生效條件的，當(dāng)事人應(yīng)明確約定合同或合同附件自辦理登記備案手續(xù)之日起生效。在此約定之下，合同若未經(jīng)登記備案，則不生效。但是有一種情形例外，如果當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方業(yè)已接受的，例如出租人依約向承租人提供租賃房屋而承租人接受入住或承租人向出租人交付租金而出租人予以接受等等，合同效力則不受合同須辦理登記備案方才生效的約定的約束。

本案中，餐飲公司與投資公司未在租賃合同中約定以合同登記備案為生效要件，故合同并不因未登記備案而無效。合法有效的合同對雙方當(dāng)事人均有約束力，餐飲公司與投資公司應(yīng)依約全面履行合同，餐飲公司無故拖欠租金的行為構(gòu)成違約，投資公司有權(quán)請求解除合同與償還拖欠的租金，而餐飲公司以賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由主張?jiān)摵贤瑹o效則無法律依據(jù)，其該主張不應(yīng)獲得法院支持。

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