第三人善意取得房產(chǎn)所有權

2002年5月9日， A公司與B村委會簽訂了《B村三組綜合樓承包經(jīng)營合同》。該合同約定，B村委會同意A公司承包經(jīng)營B村飯店（包括飯店樓房一棟即地下室一層地上一至四層，院內停車場以及車庫，路邊門面和B村飯店賬面所有不動產(chǎn)）；A公司承包經(jīng)營期限為15年，自2002年7月1日至2017年6月30日止；每年繳納承包費15萬元……合同簽訂后，原告A公司與原B村委會按約履行該合同。2在C市D區(qū)B村三組余留資產(chǎn)的基礎上開辦成立了H公司。隨后，H公司在《B村三組綜合樓承包經(jīng)營合同》上加蓋公章，繼續(xù)履行原合同。2006年7月21日，H公司與新疆壹陸壹房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）簽訂一份《征遷補償協(xié)議書》，協(xié)議約定，H公司同意房產(chǎn)公司在緊靠C市西外環(huán)路北側的現(xiàn)B村飯店停車場所在地上開發(fā)建設住宅小區(qū)，房產(chǎn)公司征用的土地面積以附圖中的紅線內面積為準；房產(chǎn)公司同意以貨幣形式支付給H公司人民幣370萬元，作為對H公司該塊土地使用權及地上所有建筑物的一次性征遷補償費；H公司現(xiàn)有租賃戶的實際損失由房產(chǎn)公司承擔；H公司在該地塊上的建筑物歸房產(chǎn)公司所有，H公司不得作任何拆除；H公司協(xié)助將合同約定內的土地過戶到房產(chǎn)公司名下，配合房產(chǎn)公司辦理開發(fā)建設所需的一切手續(xù)，并負責該地塊上房產(chǎn)，地產(chǎn)滅籍工作。協(xié)議簽訂后，被告房產(chǎn)公司按約定向被告H公司支付了第一筆征遷補償費100萬元。A公司向C市D區(qū)人民法院提起訴訟，稱其與B村委會簽訂的合同名為承包經(jīng)營，實為租賃合同，而H公司在未通知A公司且未向有批準權的人民政府履行審批手續(xù)的情況下，轉讓國有土地使用權。A公司請求法院判決《征遷補償協(xié)議書》無效。

承租人不能主張其侵犯了其優(yōu)先購買權

本案的爭議焦點為：第三人善意取得了地上建筑物（房產(chǎn)）并已辦理了手續(xù)，承租人以“侵害其優(yōu)先購買權”為由要求撤銷第三人的登記手續(xù)的主張應否支持。

我國物權法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的、善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，并已辦理了登記手續(xù)的，即使用出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。本案中上訴人房產(chǎn)公司就是以財產(chǎn)所有權轉移為目的，善意、對價受讓了H公司所屬地上房屋，且已辦理了登記手續(xù)，取得了房屋產(chǎn)權證，可以對抗承租人A公司“優(yōu)先購買權”的主張。

這里還需說明一點，我國物權法第一百零六條在規(guī)定善意取得的制度時，其內容是無處分權的人，本案中H公司對其所屬的地上附著物是有處分權的，但是相對于A公司的優(yōu)先購買權來說，也可以認為H公司是不能將該地上附著物任意處分給他人的，因此，這一點與法律規(guī)定也是相符的。同時，法律也未禁止對有處分權的行為不適用善意取得制度。從立法者本意來看，確立善意取得制度就是為了保護第三人的合法權益和正常的合法交易秩序。

律師提醒：第三人善意取得了地上建筑物（房產(chǎn)）并已辦理了手續(xù)，名為承包、實為租賃的承租人以侵害其優(yōu)先購買權為由，要求撤銷第三人的登記手續(xù)，該主張不應予以支持。如果你還不清楚的話不妨問問專業(yè)的律所，也可以請律師幫您索賠。