開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可

甲從某房地產(chǎn)公司正在建設(shè)中的小區(qū)購買了一處住房，雙方簽訂了預(yù)售商品房合同。合同約定甲先支付80%的房款，房地產(chǎn)公司保證于2003年10月竣工交房，并于12月底前辦妥房產(chǎn)證交于甲，甲此時繳納余下的房款。小區(qū)竣工后甲入住。但房地產(chǎn)公司在約定的最后期限仍未辦房產(chǎn)證。甲多次催促，房地產(chǎn)公司以各種借口拖延。甲不得已到有關(guān)部門咨詢方知房地產(chǎn)公司并未取得該小區(qū)的商品房預(yù)售許可證。甲遂與房地產(chǎn)公司協(xié)商退房，但被拒絕。甲遂向法院起訴。法院正式立案時該房地產(chǎn)公司仍無商品房預(yù)售許可證?！?/p>

訂立的售房合同應(yīng)屬無效

商品房預(yù)售是一種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為，是一種期房買賣。在商品房預(yù)售合同訂立時，合同的標(biāo)的物尚在建設(shè)中，其房屋的所有權(quán)還沒有經(jīng)過登記設(shè)立，預(yù)購人得到的是房屋建成以后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)。為了保證交易安全，我國法律對商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！蓖瑫r最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條進(jìn)一步明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！备鶕?jù)上述條款的立法精神，作為出賣人的開發(fā)商在買受人起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證的，其與買受人訂立的商品房預(yù)售合同將被法院認(rèn)定為無效。本案中，房地產(chǎn)公司在甲已經(jīng)向法院提起訴訟的情況下仍未能積極地履行辦妥商品房預(yù)售許可證的義務(wù)，已經(jīng)失去了法律允許的對合同效力進(jìn)行補(bǔ)救的機(jī)會，因此本案中的商品房預(yù)售合同應(yīng)為無效。

律師說法：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條進(jìn)一步明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！狈康禺a(chǎn)公司在合同約定的房屋交付使用期限前，已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)認(rèn)定商品房買賣合同有效。但是如果在如果合同約定的房屋交付使用期限前，還未取得商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。你還不清楚的話不妨問問專業(yè)的律所，也可以請律師幫您索賠。