小區(qū)一層業(yè)主擅自拆墻改門(mén)搭建臺(tái)階

2004年6月，李某作為買(mǎi)受方（乙方）與出賣(mài)方（甲方）簽訂了《出售自管公有住宅樓房協(xié)議書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)3號(hào)樓1門(mén)102號(hào)房屋一套。協(xié)議約定：甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)住宅的法律和北京市有關(guān)房屋管理的政策、法令、法規(guī)及售后維修管理規(guī)定對(duì)樓房進(jìn)行管理與維修及裝飾、裝修和改造；乙方應(yīng)合理使用共用部位和毗連部位。其后，某物業(yè)管理公司作為甲方與作為乙方的李某簽訂《公有住宅售后物業(yè)管理維（裝）修協(xié)議》。約定：乙方對(duì)室內(nèi)進(jìn)行維修、裝修過(guò)程中，嚴(yán)格遵守建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及92號(hào)令《家庭居室裝飾裝修管理施行辦法》，凡違反規(guī)定對(duì)自行維修、裝修出現(xiàn)損壞公用部位及設(shè)施、設(shè)備，或影響他人正常使用等后果，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任；對(duì)于違反規(guī)定的裝修，甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)原狀，乙方不得擅自侵占住宅公共部位和公共設(shè)施、設(shè)備，不得擅自增加或減少對(duì)該幢住宅公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行有影響的自用設(shè)備；乙方不得擅自改變房屋用途，對(duì)確需改變使用性質(zhì)的，經(jīng)與甲方及有關(guān)部門(mén)辦理相應(yīng)的申報(bào)和審批手續(xù)，甲方有權(quán)制止擅自改變使用性質(zhì)的行為，并依據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)處理；本協(xié)議中自用部位指：戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部位及設(shè)備，包括自用陽(yáng)臺(tái)；公共部位是指：承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳等。

2005年6月2日，李某取得個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記為某小區(qū)3號(hào)住宅樓1門(mén)102號(hào)。2005年7月，李某將小區(qū)3號(hào)樓1門(mén)102號(hào)房屋其中一間居室的北向窗戶(hù)窗下墻拆除，改建為食品銷(xiāo)售點(diǎn)的進(jìn)出門(mén)，并在該進(jìn)出門(mén)外搭建了臺(tái)階。

其行為構(gòu)成侵權(quán)

根據(jù)本案查明的事實(shí)，李某與物業(yè)管理公司簽訂有《公有住宅售后物業(yè)管理維（裝）修協(xié)議》，協(xié)議中已對(duì)自用部位及公共部位作出明確限定，且該限定并不違反現(xiàn)有法律規(guī)范的規(guī)定。因此，李某拆改窗下墻的行為從性質(zhì)上屬于損壞住宅公共部位的行為，按照法律規(guī)定及雙方合同約定，物業(yè)管理公司有權(quán)要求恢復(fù)原狀。至于李某搭建臺(tái)階的行為，由于在自用部位外均應(yīng)屬于公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的范圍。按照雙方合同中對(duì)自用部位的限定，李某搭建臺(tái)階的行為明顯屬于侵占住宅公共部位的行為，按照法律規(guī)定及雙方合同約定，物業(yè)管理公司有權(quán)要求李某拆除。因此，雖然李某作為小區(qū)3號(hào)樓1門(mén)102室的房屋所有權(quán)人，對(duì)房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其在本案中的行為已經(jīng)超出了正當(dāng)行使所有權(quán)的界限，依法應(yīng)予以糾正。至于李某取得個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照中經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為該小區(qū)3號(hào)樓1門(mén) 102室的事實(shí)能否成為其拒絕將拆改的窗下墻恢復(fù)原狀并拒絕拆除搭建臺(tái)階的有效抗辯理由。一審法院認(rèn)為，工商登記管理屬于行政管理范疇，李某取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照僅僅意味著在工商管理中李某屬于有照經(jīng)營(yíng)。在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中雖有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一項(xiàng)，但該項(xiàng)系由李某申請(qǐng)，由工商管理部門(mén)予以登記，該登記行為僅能說(shuō)明工商行政管理部門(mén)對(duì)于李某申請(qǐng)將該場(chǎng)所作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所準(zhǔn)許登記，而不能作為該場(chǎng)所作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系中具有合法性的充分依據(jù)。在本案中，即使李某將小區(qū)3號(hào)樓 1門(mén)102室作為經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所具有合法性，其也無(wú)權(quán)通過(guò)拆改窗下墻及搭建臺(tái)階等不合法方式實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的。

律師說(shuō)法：按照法律和雙方合同中對(duì)住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改門(mén)、搭建臺(tái)階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當(dāng)行使權(quán)利的界限，妨害了物業(yè)管理公司的正常管理秩序，屬于侵權(quán)行為。如果你還不清楚的話不妨問(wèn)問(wèn)專(zhuān)業(yè)的律所，也可以請(qǐng)律師幫您索賠。