小區(qū)一層業(yè)主擅自拆墻改門搭建臺階

2004年6月，李某作為買受方（乙方）與出賣方（甲方）簽訂了《出售自管公有住宅樓房協(xié)議書》，購買某小區(qū)3號樓1門102號房屋一套。協(xié)議約定：甲乙雙方應遵守國家有關住宅的法律和北京市有關房屋管理的政策、法令、法規(guī)及售后維修管理規(guī)定對樓房進行管理與維修及裝飾、裝修和改造；乙方應合理使用共用部位和毗連部位。其后，某物業(yè)管理公司作為甲方與作為乙方的李某簽訂《公有住宅售后物業(yè)管理維（裝）修協(xié)議》。約定：乙方對室內(nèi)進行維修、裝修過程中，嚴格遵守建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及92號令《家庭居室裝飾裝修管理施行辦法》，凡違反規(guī)定對自行維修、裝修出現(xiàn)損壞公用部位及設施、設備，或影響他人正常使用等后果，由乙方承擔全部責任；對于違反規(guī)定的裝修，甲方有權要求乙方恢復原狀，乙方不得擅自侵占住宅公共部位和公共設施、設備，不得擅自增加或減少對該幢住宅公共設施、設備正常運行有影響的自用設備；乙方不得擅自改變房屋用途，對確需改變使用性質的，經(jīng)與甲方及有關部門辦理相應的申報和審批手續(xù)，甲方有權制止擅自改變使用性質的行為，并依據(jù)相關的法律、法規(guī)進行相應處理；本協(xié)議中自用部位指：戶門以內(nèi)的部位及設備，包括自用陽臺；公共部位是指：承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。

2005年6月2日，李某取得個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營場所登記為某小區(qū)3號住宅樓1門102號。2005年7月，李某將小區(qū)3號樓1門102號房屋其中一間居室的北向窗戶窗下墻拆除，改建為食品銷售點的進出門，并在該進出門外搭建了臺階。

其行為構成侵權

根據(jù)本案查明的事實，李某與物業(yè)管理公司簽訂有《公有住宅售后物業(yè)管理維（裝）修協(xié)議》，協(xié)議中已對自用部位及公共部位作出明確限定，且該限定并不違反現(xiàn)有法律規(guī)范的規(guī)定。因此，李某拆改窗下墻的行為從性質上屬于損壞住宅公共部位的行為，按照法律規(guī)定及雙方合同約定，物業(yè)管理公司有權要求恢復原狀。至于李某搭建臺階的行為，由于在自用部位外均應屬于公共部位、公用設施、設備的范圍。按照雙方合同中對自用部位的限定，李某搭建臺階的行為明顯屬于侵占住宅公共部位的行為，按照法律規(guī)定及雙方合同約定，物業(yè)管理公司有權要求李某拆除。因此，雖然李某作為小區(qū)3號樓1門102室的房屋所有權人，對房屋享有占有、使用、收益、處分的權利，但其在本案中的行為已經(jīng)超出了正當行使所有權的界限，依法應予以糾正。至于李某取得個體工商戶營業(yè)執(zhí)照中經(jīng)營場所為該小區(qū)3號樓1門 102室的事實能否成為其拒絕將拆改的窗下墻恢復原狀并拒絕拆除搭建臺階的有效抗辯理由。一審法院認為，工商登記管理屬于行政管理范疇，李某取得營業(yè)執(zhí)照僅僅意味著在工商管理中李某屬于有照經(jīng)營。在營業(yè)執(zhí)照中雖有經(jīng)營場所一項，但該項系由李某申請，由工商管理部門予以登記，該登記行為僅能說明工商行政管理部門對于李某申請將該場所作為經(jīng)營場所準許登記，而不能作為該場所作為經(jīng)營場所在民事權利義務關系中具有合法性的充分依據(jù)。在本案中，即使李某將小區(qū)3號樓 1門102室作為經(jīng)營營業(yè)場所具有合法性，其也無權通過拆改窗下墻及搭建臺階等不合法方式實現(xiàn)經(jīng)營目的。

律師說法：按照法律和雙方合同中對住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改門、搭建臺階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當行使權利的界限，妨害了物業(yè)管理公司的正常管理秩序，屬于侵權行為。如果你還不清楚的話不妨問問專業(yè)的律所，也可以請律師幫您索賠。