業(yè)主將自己的房屋外墻面出租

李某某、王某某、張某某住在某住宅小區(qū)。三人的自有住房均在該小區(qū)臨街樓房的三層，彼此相鄰。臨街樓房的一、二層被建設(shè)銀行XX分理處購買，用于分理處辦理儲蓄存款等銀行日常業(yè)務(wù)。2007年11月6日，分理處與李某某、王某某、張某某三人簽訂合同，約定分理處在李某某、王某某、張某某三人擁有所有權(quán)的房屋的外墻面上掛上建設(shè)銀行的招牌，每年支付租金2萬元。租金從2008年1月1日起開始支付。

2007年12月，分理處在李某某、王某某、張某某的房屋的外墻面上掛上了建設(shè)銀行的廣告牌。2008年1月1日，分理處支付了2萬元租金給李某某、王某某、張某某三人。小區(qū)業(yè)主委員會知道此事后，要求李某某、王某某、張某某三人將租金交給小區(qū)業(yè)主委員會。李某某、王某某、張某某三人不同意，認為出租自家房屋的外墻面，所得收益自然歸他們?nèi)怂?。業(yè)主委員會認為，小區(qū)的外墻面屬于業(yè)主共有，即使在李某某、王某某、張某某三人住房的外墻面上做的廣告，收益也不能僅有他們?nèi)怂?，而?yīng)當由小區(qū)全體居民所有。由于雙方不能達成一致意見，在該小區(qū)居住的全體業(yè)主共100戶向人民法院提起訴訟，請求人民法院判決每年的租金收益歸小區(qū)全體業(yè)主。

收益歸全體業(yè)主共有

一審法院認為，建設(shè)銀行的廣告利用的是李某某、王某某、張某某三人房屋的外墻面，沒有利用其他業(yè)主房屋的外墻面，所以其他業(yè)主無權(quán)取得該筆租金收益，如果其他業(yè)主取得該筆租金收益，對李某某、王某某、張某某三人不公平，于是，作出判決，駁回了原告的訴訟請求。

原告不服該判決，向二審法院提起上訴，請求撤銷一審判決，支持其一審訴訟請求。

二審法院經(jīng)審理認為，小區(qū)的外墻面屬于全體業(yè)主共有，雖然建設(shè)銀行的廣告牌掛在了李某某、王某某、張某某三人住房的外墻面上，但該筆收益應(yīng)當由小區(qū)全體業(yè)主享有，而不應(yīng)該僅由李某某、王某某、張某某三人享有。二審判決撤銷一審判決，改判支持了原告的訴訟請求。訴訟費由李某某、王某某、張某某三人負擔(dān)。

律師說法：《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！卑凑者@一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個居民對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。居民住宅小區(qū)的業(yè)主對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以盈利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對與其緊密相聯(lián)的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。小區(qū)內(nèi)獨棟別墅的外墻面屬于獨棟別墅的所有權(quán)人。如果你還不清楚的話不妨問問專業(yè)的律所，也可以請律師幫您索賠。