業(yè)主對建筑物專有部分進(jìn)行改造

2007年3月28日，A物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，為尚都家園小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。2008年12月8日，李某某與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，購買尚都家園某號住宅，當(dāng)場簽收了《業(yè)主公約》。2009年2月25日交房入住時，李某某與A物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。李某某的房屋系連體別墅，在入住后李某某在裝修過程中封閉了天井和露臺。該天井和露臺均在其房屋四壁所包圍的空間內(nèi)，頂端未超出房屋外墻的高度，所用材質(zhì)外觀上基本與別墅外觀協(xié)調(diào)一致。A物業(yè)公司認(rèn)為李某某封閉天井和露臺的行為違反了《業(yè)主公約》和雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，要求李某某整改，李某某不予理會，A物業(yè)公司遂起訴到法院。

物業(yè)公司訴求無法律依據(jù)不被支持

《民事訴訟法》第49條第1款規(guī)定：公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》對其他組織的解釋是：《民事訴訟法》第49條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)。據(jù)此，A物業(yè)公司可以作為民事訴訟的當(dāng)事人提起訴訟，李某某認(rèn)為A物業(yè)公司不具備主體資格的主張不成立。

A物業(yè)公司依據(jù)與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同對尚都家園實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并與李某某簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，其服務(wù)對象是全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中為了維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，有權(quán)依據(jù)協(xié)議對包括李某某在內(nèi)的業(yè)主提起違約之訴。判斷李某某是否違約，應(yīng)當(dāng)以其是否正當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)，即具體分析李某某封閉天井和露臺的行為是否違反了業(yè)主的共同利益、妨害了A物業(yè)公司的管理服務(wù)。小區(qū)建筑物分為專有部分和共用部分，專有權(quán)人對專有部分獨(dú)立享有支配權(quán)。本案李某某封閉的天井和露臺在空間上和功能上均具有獨(dú)立性，在使用上具有排他性，且在商品房買賣合同注明的房屋面積之內(nèi)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于李某某的專有部分，李某某有權(quán)對天井和露臺行使專有權(quán)，他人不得干涉。李某某封閉天井和露臺是為方便使用所購房屋而實(shí)施的添加設(shè)施的行為，系對專有空間的合理使用，A物業(yè)公司未能舉證證實(shí)李某某該行為破壞建筑物結(jié)構(gòu)安全、妨害相鄰業(yè)主或全體業(yè)主的利益，故其主張李某某違反約定、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的訴請，不予支持。

律師認(rèn)為：業(yè)主合理利用建筑物的專有部分，如未損害其他業(yè)主的公共利益，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)不能干涉。實(shí)踐中關(guān)于物業(yè)合同引發(fā)的法律糾紛多種多樣，不同糾紛下的處理模式不同，如果您還有所疑問，不妨問問我們專業(yè)律師的意見。