買方未支付剩余房款，賣方又未催告

金某某與張某某于1995年11月30日簽訂協(xié)議書一份，約定由金某某購(gòu)買張某某坐落于本市桃花塢西四畝田3幢304室建筑面積為63．94平方米的私房一套，房屋價(jià)款為85000元，另加4萬(wàn)元裝修補(bǔ)償費(fèi)，合計(jì)125000元，房款支付方式為1996年1月30日前付6萬(wàn)，余款1年內(nèi)付清。協(xié)議簽訂后不久，張某某即將房屋交付金某某，金某某亦搬入居住使用。張某某于2001年5月11日取得該房屋的國(guó)有土地使用證，該證上的房屋坐落為西四畝田31號(hào)3幢西302室，原、張某某均確認(rèn)該門牌編號(hào)即雙方買賣合同中的房屋更改后的門牌編號(hào)。2004年8月16日，張某某發(fā)給金某某一份解除合同通知書，內(nèi)容為“由于你未按約支付房款，故我現(xiàn)決定解除與你于1995年11月30日簽訂的就蘇州市桃花塢西四畝田3幢304室房屋買賣合同，并請(qǐng)你將上述房屋移交于我。”同年8月26日，張某某即以金某某違約未支付房款為由向本院提起訴訟，請(qǐng)求判令解除上述其與金某某簽訂的房屋買賣合同，并要求金某某將房屋交還。

賣方可單方解除合同，但解除權(quán)受除斥期間限制

合同解除權(quán)是一種形成權(quán)，依法定或約定享有合同解除權(quán)的當(dāng)事人經(jīng)其單方意思表示即可使合同效力歸于消滅，從而對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生重大的影響，如解除權(quán)人長(zhǎng)期握有合同解除權(quán)，但既不行使也不放棄，則合同隨時(shí)有被解除的可能，將使合同各方當(dāng)事人的關(guān)系長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，這不僅與我國(guó)《合同法》維護(hù)交易穩(wěn)定和維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的立法目的相悖，也有悖于誠(chéng)實(shí)信用的原則。因此，合同解除權(quán)應(yīng)當(dāng)與其他形成權(quán)一樣，受到除斥期間的限制，如經(jīng)過合理的期限而不行使，則解除權(quán)歸于消滅。我國(guó)《合同法》第九十五條規(guī)定了法律規(guī)定或當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，或雖無(wú)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定行使期限，但經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅，但遺漏了無(wú)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定行使期限，對(duì)方又未催告的情形，如在此情形下解除權(quán)不受行使期限的限制則顯然有悖法理。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款后段規(guī)定：“對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！边@一規(guī)定雖然僅適用于商品房買賣合同糾紛，但根據(jù)其立法趣旨，一般房屋買賣合同糾紛案件中當(dāng)可參照適用。本案中即使張某某享有解除權(quán)，但其長(zhǎng)達(dá)八年之久始終未行使，雖然其已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了行使解除權(quán)的合理期限，應(yīng)視為已喪失解除權(quán)，其在本案訴訟中提出解除合同的反訴請(qǐng)求，顯然是出于近年來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)飆升而欲反悔交易，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，法院礙難支持。

律師提醒：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款后段規(guī)定：“對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！鄙唐贩抠I賣合同中，當(dāng)事人的解除權(quán)受一年的除斥期間限制，一年內(nèi)不行使的歸于消滅。如果您還不清楚，不妨問問專業(yè)的律師。