一、二手房買賣流程的辦理

（一）二手房買賣流程是指房屋所有權人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權證》的房屋轉移給他人的過程。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過戶登記的過程。

（二）辦理流程

1、購房資格核驗（住宅類）

2、網(wǎng)簽合同

3、地稅部門核定契稅

4、房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權證

（三）須提交的材料

1、登記申請書原件（受理窗口提供）

2、申請人身份證明

3、房屋所有權證原件

4、網(wǎng)上簽約的當?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件

5、買賣雙方當事人約定通過專有賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易解散資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件

6、契稅完稅或減免稅憑證原件

7、房屋所有權證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權人名字遮蓋復議買方人數(shù)1份

8、其他資料：

（1）住宅類房屋買賣的，還需提供購房資格審核時申報家庭成員的身份證明、結婚證明、戶籍證明及其他材料原件

（2）央產(chǎn)已購共有住房轉移的，還應提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件

（3）已購經(jīng)濟適用房、限價商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件；滿五年出售的，需提交產(chǎn)權人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購權的證明

（4）補交土地出讓金的證明

（5）標準價、優(yōu)惠價提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件

（6）國有土地使用證（整宗房產(chǎn)的）

（7）整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件

（8）商業(yè)配套設施轉讓的，還應提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件

（四）身份證明

1、本市居民：二代居民身份證（未成年人申請房屋登記可提供戶口簿）；

2、外省市居民：二代居民身份證，未成年人申請房屋登記可提供戶口簿；

3、軍人：二代居民身份證?；蜍姽僮C，或文職干部證，或士兵證，或學員證，或軍官退休證，或文職干部退休證，或離休干部榮譽證；

4、港澳居民：香港特別行政區(qū)護照，或港澳居民往來內(nèi)地通行證，或港澳同胞回鄉(xiāng)證，或居民身份證；

5、臺灣同胞：臺灣同胞來往大陸通行證、旅行證或經(jīng)確認的居民身份證明；

6、華僑：中華人民共和國護照和國外長期居留身份證件；

 7、外籍人士：經(jīng)公證認證的身份證明或護照和外籍人士在中國的居留證件（無外國人居留證件的，提交中國公證機構共證的護照中文譯本原件）；

8、境內(nèi)法人：《組織機構代碼證；沒有《組織機構代碼證》的，可提交《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《事業(yè)單位法人證書》、《社會團體法人登記證書》等；

9、境外法人、其他組織：經(jīng)公證的法人或其他組織的商業(yè)登記證，或注冊證書，或批準該法人、其他組織成立的文件及有關部門核發(fā)的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營業(yè)執(zhí)照或者登記證書；外國法人或其他組織的公司注冊文件在注冊地公證后需中國駐該國使、領館認證；認證后的以上文件，不再核驗原件。

（五）委托證明

1、委托代理人登記的，提交授權委托書原件、委托人身份證明、受托人身份證明；授權委托書中記載的委托事項、權限應明確；授權委托書經(jīng)公證的，可不再核對委托人的身份證明原件；

2、轉讓為自然人的，委托書應公證；

3、境外法人、其他組織、個人的委托書、有關登記材料應公證。香港出具的公證書，應由中國法律服務（香港）有限公司加蓋轉遞專用章；臺灣出具的公證書應由中國公證員協(xié)會或者北京市公證員協(xié)會確認；外國申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書、有關登記材料應當公證。在外國公證的證明文件，需要中國駐該國使、領館認證；與中國沒有外交關系的國家，由該國和中國都有外交關系的第三國的中國使、領館認證；

4、無（限制）民事行為能力人的房屋登記，由其監(jiān)護人代為申請，提交監(jiān)護人身份證明、被監(jiān)護人居民身份證或戶口簿（未成年人）、證明法定監(jiān)護關系的戶口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護關系的法律文件；

5、因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供由監(jiān)護人出具的為被監(jiān)護人利益的書面保證原件；

6、當事人約定合同經(jīng)公證生效的，應當提交有關合同的公證文書原件；

7、登記申請材料是外文的，應同時提交經(jīng)公證的中文譯本原件；

8、出賣房屋的單位和個人，必須持有房屋所有權證和其他有關證件。房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機關核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。

二、二手房買賣中須注意的事項

在二手房買賣過程中，必須遵守下列規(guī)定：

1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3、必須標明付款、過戶時間

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責任。

4、必須注明二手房相關費用的交接時間

這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。

5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。

6、通過中介公司購房必須要求與房主見面

經(jīng)紀公司推出“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費者，此時您應該行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。

7、必須學會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

以上便是二手房買賣流程的辦理 ，二手房買賣流程中應該注意的事項，希望能幫您解決問題。在具體的司法實踐中，由于案件情況各異，建議最好事先咨詢相關的律師，更好地解決您在生活中遇到的難題。