一、什么是房屋預(yù)售

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

二、如何防范購(gòu)買預(yù)售商品房產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買期房減少風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是選擇有實(shí)力、信用程度高的開發(fā)商?？梢圆豢鋸埖卣f，有什么樣的開發(fā)商就一定也只能開發(fā)出什么樣的房子來。在樓盤的選擇中，開發(fā)商是一個(gè)很重要的衡量因素，這就像買產(chǎn)品要看廠家一樣。因?yàn)榉孔邮且粋€(gè)很復(fù)雜的商品，涉及的技術(shù)問題、法律問題都很復(fù)雜，一個(gè)普通人很難完全把這里的事情都搞清楚，因此，開發(fā)商的因素就很重要。

那么，我們衡量開發(fā)商看些什么呢？

1、 開發(fā)商的實(shí)力。

開發(fā)商的實(shí)力決定了它有沒有能力來實(shí)現(xiàn)它的承諾，包括：資金實(shí)力，一個(gè)較大規(guī)模的小區(qū)建設(shè)是需要充足的資金供應(yīng)的，實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商，就可能因?yàn)橘Y金上的問題，導(dǎo)致工程延期或者工程質(zhì)量達(dá)不到要求，這方面你可以比較一下開發(fā)商的注冊(cè)資金，現(xiàn)在通過工商部門或者網(wǎng)絡(luò)都可以了解到企業(yè)的注冊(cè)資金情況；運(yùn)營(yíng)實(shí)力，樓盤的開發(fā)以及配套設(shè)施、社區(qū)規(guī)劃等都對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力有比較高的要求，你可以通過了解開發(fā)商方面的領(lǐng)導(dǎo)人物、它的核心團(tuán)隊(duì)以及跟你接觸的銷售人員來評(píng)價(jià)他們的素質(zhì)，也可以了解開發(fā)商以前開發(fā)的樓盤情況。

2、 開發(fā)商的發(fā)展歷史。

開發(fā)商的發(fā)展歷史，可以判斷開發(fā)商是否具有運(yùn)營(yíng)目前樓盤的經(jīng)驗(yàn)，而且時(shí)間比較長(zhǎng)的開發(fā)商比較注重維護(hù)信譽(yù)，你還可以了解開發(fā)商以前是否有不守誠(chéng)信的劣跡，對(duì)于以前的問題是怎么處理的。歷史比較長(zhǎng)的開發(fā)商也會(huì)更注意維護(hù)它的品牌信譽(yù)，因此在出現(xiàn)問題的時(shí)候比較積極負(fù)責(zé)。對(duì)于那些新成立的公司，購(gòu)房者要特別謹(jǐn)慎，因?yàn)榉慨a(chǎn)領(lǐng)域的利潤(rùn)很高，所以不排除一些不良開發(fā)商的短期行為，也就是為某一項(xiàng)目新成立一家公司，然后在收到房款之后以各種方式轉(zhuǎn)移資金，以此來回避責(zé)任。

3、 開發(fā)商的口碑。

開發(fā)商的口碑是開發(fā)商信譽(yù)的表現(xiàn)，“群眾的眼睛是雪亮的”，一個(gè)能夠贏得較好口碑的開發(fā)商必定在相關(guān)問題的處理上做得比較好。當(dāng)然，開發(fā)商和購(gòu)房者之間產(chǎn)生糾紛是難免的事，但開發(fā)商是不是認(rèn)真負(fù)責(zé)的處理就很不一樣。開發(fā)商的口碑可以通過各種媒體報(bào)道來了解，也可以在網(wǎng)上到開發(fā)商所開發(fā)的樓盤的業(yè)主論壇里去了解。

4、 開發(fā)商的相關(guān)證件。

這些證件在考察開發(fā)商實(shí)力的同時(shí)，也是判斷樓盤項(xiàng)目合法性的證明。包括七證二書。

七證是指：

（1）開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（2）國(guó)有土地使用證；

（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（4）建設(shè)開工許可證；

（5）預(yù)售許可證；

（6）銷售許可證；

（7）銀行按揭協(xié)議書。

二書是指：

（1）《住宅質(zhì)量保證書》；

（2）《住宅使用說明書》。

除了尋找比較好的開發(fā)商之外，購(gòu)房者自己還應(yīng)該多動(dòng)腦筋，降低風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買期房時(shí)最好采用分期付款或按揭貸款，如果一次勝交齊房款，買方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，當(dāng)然，你覺得你所購(gòu)買房子的開發(fā)商完全是可以信得過的，也不妨一次付清，因?yàn)檫@樣可以享受折扣的優(yōu)惠。選購(gòu)過程應(yīng)保持冷靜的態(tài)度，不盲目沖動(dòng)。最好在充分考慮和確認(rèn)后，直接與開發(fā)商商討合同條款。買賣合同的簽汀要慎重，因?yàn)檫@個(gè)簽了，可不是一萬、兩萬的定金，而是幾十萬的房款了。

對(duì)于一些沒有取得商品房預(yù)售許可證的樓盤所進(jìn)行的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，勸大家最好不要認(rèn)購(gòu)，即使是認(rèn)購(gòu)了最后簽買賣合同的時(shí)候還是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

最后，簽訂買賣合同的內(nèi)容要盡量細(xì)致，尤其是在期房買賣中，要把能想到的風(fēng)險(xiǎn)盡量寫到合同里，具體確定出現(xiàn)問題以后的責(zé)任負(fù)擔(dān)。廣告中出現(xiàn)的以及開發(fā)商口頭承諾的設(shè)施、條件等對(duì)你購(gòu)房有實(shí)質(zhì)性影響的內(nèi)容要體現(xiàn)在合同中，而交房時(shí)間、房屋面積等不確定的內(nèi)容也都要明確化。

綜上所述，購(gòu)買預(yù)售商品房遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不要驚慌，關(guān)鍵是尋求解決的方法。防范購(gòu)買預(yù)售商品房產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，需要特別留心房地產(chǎn)開發(fā)商的情況，最關(guān)鍵的是看開發(fā)商的七證二書，具體七證是指什么？二書包括哪些？如果沒有這些證件，應(yīng)該如何解決呢？開發(fā)商需要承擔(dān)哪些責(zé)任呢？這些情況都是比較復(fù)雜的，在此，建議您找專業(yè)的律師咨詢，相信律師會(huì)幫您盡快地解決相關(guān)事宜，您也會(huì)省心不少。