一、什么是無(wú)權(quán)處分

所謂無(wú)權(quán)處分，是指沒(méi)有處分權(quán)的人處分他人的財(cái)產(chǎn)。較典型的無(wú)權(quán)處分例子是出賣他人之物，此外在他人財(cái)產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)也構(gòu)成無(wú)權(quán)處分?！逗贤ā返?1條規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”學(xué)界一般將上述條款所涉之無(wú)權(quán)處分合同的效力解釋為效力待定，須待權(quán)利人追認(rèn)或事后取得處分權(quán)，該合同始生效力。

 二、房主與第二買受人簽訂合同是無(wú)權(quán)處分嗎

基于上述分析可知，除所有權(quán)人陷于破產(chǎn)而不能自行處分自己的財(cái)產(chǎn)外，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)所進(jìn)行的處分，不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。具體到“一房數(shù)賣”情形，只要出賣人沒(méi)與第一買受人辦理過(guò)戶登記，出賣人就仍然保有房屋的所有權(quán)，其處分權(quán)限并無(wú)任何限制，當(dāng)然擁有再行處分的權(quán)利，因此其與第二買受人簽訂的賣房合同不屬無(wú)權(quán)處分，其合同效力是確定有效的。 事實(shí)上，無(wú)論是第一買受人還是第二買受人，基于買賣合同取得的權(quán)利都是債權(quán)，即要求出賣人將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于自己的請(qǐng)求權(quán)。與物權(quán)不同，債權(quán)之間既無(wú)排他勝也無(wú)優(yōu)先性，而是互相平等。正是由于債權(quán)無(wú)排他勝，所以在同一標(biāo)的物上可以同時(shí)成立兩個(gè)乃至更多的債權(quán);正是由于債權(quán)無(wú)優(yōu)先性，所以買受人不得以其債權(quán)成立在先為由來(lái)對(duì)抗出賣人與其他買受人合同的效力。