一、什么是商品房預(yù)售合同

商品房預(yù)售合同的內(nèi)容是約定商品房買賣雙方在一定期限內(nèi)洽談購房合同，雙方的意思表示真實、自愿，權(quán)利義務(wù)明確、合法，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房預(yù)售合同本身是一個獨立的合同，當(dāng)雙方簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)履行不得將銷售之房屋轉(zhuǎn)于他人的義務(wù)，購房人就享有保留所購房屋的權(quán)利。

二、預(yù)售合同與期貨交易合同有何區(qū)別

期貨交易合同在傳統(tǒng)民法中是指在合同訂立后一定期限方交付實物的合同，與遠期買賣合同具有同一含義。但現(xiàn)在的期貨交易合同己完全不同于傳統(tǒng)上的含義，它是指合同條款由期貨交易所設(shè)計，由期貨監(jiān)管部門審批，在期貨監(jiān)管部門許可的地點以期貨監(jiān)管部門許可的方式簽訂的，絕大多數(shù)市場參與者的主要目的并不在于實物或金融證券的交割，而在于轉(zhuǎn)移價格風(fēng)險或賺取風(fēng)險利潤的一種高度標(biāo)準化的合同。從期貨合同的概念和實踐中的具體做法，可以看出期貨合同條款是由期貨交易所設(shè)計并由期貨監(jiān)管部審批，合同必須是在期貨交易所訂立，合同的標(biāo)的物必須是大宗的種類物，且不能是不動產(chǎn)，當(dāng)事人交易的目的不在于實物交付，而只是避免價格風(fēng)險或賺取風(fēng)險利潤。由此不難看出期貨交易合同與商品房預(yù)售合同之間的區(qū)別。

所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標(biāo)準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征:(1）期貨買賣的標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的;(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的:(4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標(biāo)準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就己經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的;第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身;第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能;第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易?？梢?，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產(chǎn)市場交易秩序。