針對(duì)商品房質(zhì)量瑕疵的認(rèn)定，有約定從約定，如果合同對(duì)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題沒(méi)有約定應(yīng)當(dāng)如何處理，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不論是較明顯的或者己知的質(zhì)量瑕疵，還是隱蔽或隱瞞質(zhì)量瑕疵，都屬于質(zhì)量瑕疵，都應(yīng)當(dāng)根

據(jù)司法解釋的規(guī)定進(jìn)行處理。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果合同對(duì)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題沒(méi)有約定，應(yīng)當(dāng)分別不同情況予以處理為妥。我們同意上述第二種觀點(diǎn)。

一、商品房質(zhì)量明顯、隱蔽瑕疵如何處理

（一）對(duì)比較明顯的或者己知的質(zhì)量瑕疵的處理。買(mǎi)受人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行必要的檢驗(yàn)，這也是買(mǎi)受人應(yīng)該行使的其注意義務(wù)，凡是一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵，就屬于明顯的瑕疵。對(duì)于明顯的瑕疵，買(mǎi)受人應(yīng)該在接受時(shí)提出。在取得房屋后買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)的這種明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，如沒(méi)有其他特別的規(guī)定，出賣(mài)人可以不在負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)維修。出賣(mài)人己明確告知買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)己知有瑕疵的就可認(rèn)定為己知的瑕疵，對(duì)此出賣(mài)人也不再負(fù)任何責(zé)任，但有特別規(guī)定除外。

（二）對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方法一時(shí)不易發(fā)現(xiàn)，而須經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)鑒定或在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的，買(mǎi)受人及時(shí)向出賣(mài)人提出的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題較重，甚至不能使用時(shí)，買(mǎi)受人可以解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因此給買(mǎi)受人造成的財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失出賣(mài)人應(yīng)予賠償。

二、隱瞞質(zhì)量瑕疵如何處理

出賣(mài)人己知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，即為隱瞞的瑕疵。出賣(mài)人對(duì)隱瞞的質(zhì)量瑕疵應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國(guó)《合同法》第148-155條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣(mài)人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買(mǎi)受人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。從各國(guó)的立法規(guī)定看，在出賣(mài)人應(yīng)對(duì)標(biāo)的物的瑕疵負(fù)擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求減少價(jià)款或者解除合同，也可要求出賣(mài)人進(jìn)行修理，在特殊情況下，買(mǎi)受人還可以要求出賣(mài)人另行交付無(wú)瑕疵的物，請(qǐng)求債務(wù)不履行的損害賠償?shù)?。?duì)買(mǎi)受人請(qǐng)求減少價(jià)款的，價(jià)款的減少數(shù)額應(yīng)以標(biāo)的物的瑕疵狀況而定，原則上應(yīng)為有瑕疵標(biāo)的物的實(shí)價(jià)與無(wú)瑕疵之物的買(mǎi)價(jià)的差額予以確定。對(duì)買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，解除權(quán)的行使須于規(guī)定期間內(nèi)為之，買(mǎi)受人因買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物的主物有瑕疵而解除合同的，解除合同的效力及于從物。但從物有瑕疵的，買(mǎi)受人僅能就從物部分解除合同。因?yàn)閷?duì)主物處分的效力及于從物，而對(duì)從物的處分效力不能及于主物。解除合同顯失公平時(shí)，買(mǎi)受人不得主張解除合同，而只能行使減價(jià)請(qǐng)求等。在出賣(mài)人應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，原則上買(mǎi)受人可以選擇行使解除權(quán)或減價(jià)請(qǐng)求權(quán)。但為保護(hù)雙方的利益，法律也對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利給予一定的限制。一般如標(biāo)的物瑕疵并不影響其使用，或者標(biāo)的物在買(mǎi)受人一方尚可使用而退還給出賣(mài)人以后不便再出賣(mài)，解除合同給出賣(mài)人造成的損失較標(biāo)的物的瑕疵給買(mǎi)受人造成的損失更大時(shí)，買(mǎi)受人則不能主張解除合同，其可主張減少價(jià)金或行使其他權(quán)利。在出賣(mài)人應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，對(duì)買(mǎi)受人提出修復(fù)請(qǐng)求的，出賣(mài)人應(yīng)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行修理，除去標(biāo)的物的瑕疵，使其符合規(guī)定的品質(zhì)。買(mǎi)受人也可以自行修理，其修理費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。買(mǎi)受人還可請(qǐng)求另行交付無(wú)瑕疵之物，出賣(mài)的標(biāo)的物為種類(lèi)物的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人另行交付無(wú)瑕疵的替代物，出賣(mài)人在這種情況下承擔(dān)的責(zé)任也稱(chēng)作更換。一般來(lái)說(shuō)標(biāo)的物有瑕疵，可以通過(guò)更換處理，而且買(mǎi)受人沒(méi)有非解除合同不可的特殊理由時(shí)，買(mǎi)受人不得非主張解除合同不可，否則構(gòu)成權(quán)利濫用。買(mǎi)受人還可請(qǐng)求損害賠償，當(dāng)標(biāo)的物缺乏出賣(mài)人所保證的品質(zhì)或者出賣(mài)人故意不告知標(biāo)的物有瑕疵的，出賣(mài)人即構(gòu)成不適當(dāng)履行合同及違反合同，出買(mǎi)人的行為構(gòu)成違約，因此買(mǎi)受人可以請(qǐng)求債務(wù)不履行的損害賠償。因標(biāo)的物瑕疵或者缺乏保證品質(zhì)而使買(mǎi)受人遭受損失的，買(mǎi)受人也可請(qǐng)求侵權(quán)損害賠償。這里所說(shuō)的損失是指合同以外的損失，即標(biāo)的物瑕疵而給買(mǎi)受人的人身或財(cái)產(chǎn)所造成的損害。如建筑工程合同中承包人交付的工程質(zhì)量不合格，導(dǎo)致建筑物倒塌，砸死、砸傷人員等所造成的損失等。