一、農(nóng)村房屋買賣合同無效

農(nóng)村房屋買賣合同日益火熱，但由于政策或法律原因，常常出現(xiàn)農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形，合同行為是典型的民事行為，關(guān)于民事行為無效和合同無效的法律后果，我國法律有明確的規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》第61條第1款規(guī)定:“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方?！薄逗贤ā返?8條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，買賣雙方在房屋存在且沒有被轉(zhuǎn)讓的情況下應(yīng)當(dāng)互負(fù)返還義務(wù)，這種所有物的返還實(shí)屬物權(quán)的一種保護(hù)方式，其范圍應(yīng)為受領(lǐng)給付時(shí)的價(jià)值額，因?yàn)楹贤瑹o效導(dǎo)致雙方所取得權(quán)利的基礎(chǔ)己經(jīng)不復(fù)存在。

二、合同當(dāng)事人已取得的財(cái)產(chǎn)怎么辦

具體結(jié)合農(nóng)村房屋買賣合同無效情形，應(yīng)作如下處理:房屋出賣人應(yīng)將其收取的合同約定的房屋價(jià)款返還給房屋買受人，買受人應(yīng)將房屋原狀返還給出賣人。在房屋被損毀而價(jià)值有所減損時(shí)，如果買受方對于房屋價(jià)值的減損存在過錯(cuò)，買受方則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;若買受方?jīng)]有過錯(cuò)，則其僅在現(xiàn)存利益的范圍內(nèi)負(fù)返還責(zé)任即可。在房屋被二次或多次轉(zhuǎn)讓的情況下，合同被確認(rèn)無效以后，如何返還財(cái)產(chǎn)?根據(jù)合同或債的相對性原則，我們認(rèn)為沒有必要將所有交易當(dāng)事人追加為訴訟當(dāng)事人參加訴訟，判令返還財(cái)產(chǎn)。如果受讓的第三人為善意時(shí)，原房屋的所有人則只能采取債權(quán)的保護(hù)方式要求買受方返還不當(dāng)?shù)美?當(dāng)買受方與受讓第三人惡意串通時(shí)，原房屋的所有人則仍可基于物權(quán)的請求權(quán)向受讓第三方索還房屋。