一、商品房銷售合同是預(yù)約嗎

 一種意見認(rèn)為，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房售樓廣告除非包括了合同的主要內(nèi)容從而成為要約，一般只屬于要約邀請或要約引誘，意在邀請購房者提出購房要約，而作為要約邀請的售樓廣告是沒有拘束力的，因此，商品房銷售宣傳廣告只是一種要約邀請，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對買受人予以補(bǔ)救。另一種意見認(rèn)為，由于要約引誘具有“對世性”，當(dāng)事人在發(fā)出要約引誘時必須先盡前契約義務(wù)，如揭示合同內(nèi)容的所有事實，不能隨心所欲或作虛假的陳述，因此廣告的真實性己成為當(dāng)今世界各國對廣告的最基本的要求。由于開發(fā)商對其在售樓廣告中作出的說明和允諾的內(nèi)容，往往又利用其訂立合同時的優(yōu)勢地位，拒絕訂人合同中，故其明白無誤的“說明和允諾”從本質(zhì)上說己經(jīng)構(gòu)成像懸賞廣告一樣的特殊要求，它以購房人完成簽訂購房合同的行為為對價和承諾。在這一特殊要約的有效期內(nèi)，開發(fā)商不得隨意撤銷或變更許諾，即廣告許諾具有不可撤回性，也就是開發(fā)商在前契約階段所承擔(dān)的以忠實、協(xié)力、誠信為內(nèi)容的前契約義務(wù)，通常稱之為“要約的形式拘束力”?！吨腥A人民共和國廣告法》(以下簡稱《廣告法》)第9條規(guī)定:“廣告中對商品的性能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、價格、生產(chǎn)者、有效期限、允諾或者對服務(wù)的內(nèi)容、形式、用途、質(zhì)量、價格、允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚、明白。廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，應(yīng)當(dāng)表明贈送的品種和數(shù)量?！边@一規(guī)定體現(xiàn)了誠實信用的先契約義務(wù)原理，即清楚明白的廣告許諾，具有不可撤回的形式拘束力。因此開發(fā)商在售樓廣告中作出許諾以后，一旦與購房人與之簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)毫無選擇地履行廣告許諾的義務(wù)。

二、商品房銷售合同法律性質(zhì)是什么

對于商品房銷售廣告的性質(zhì)，司法實踐中存在不同觀點:

第一種觀點認(rèn)為，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房銷售廣告除非包括了合同的主要內(nèi)容從而成為要約，一般只屬于要約邀請或要約引誘，意在邀請購房者提出購房要約，而作為要約邀請的商品房銷售廣告是沒有拘束力的。因此，商品房銷售廣告只是一種要約邀請，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對買受人予以補(bǔ)救。

第二種觀點認(rèn)為，由于要約引誘具有“對世性”，當(dāng)事人在發(fā)出要約引誘時必須先盡前契約義務(wù)，如揭示合同內(nèi)容的所有事實，不能隨心所欲或作虛假的陳述，因此廣告的真實性己成為當(dāng)今世界各國對廣告的最基本的要求。由于開發(fā)商對其在售樓廣告中作出的說明和允諾的內(nèi)容，往往又利用其訂立合同時的優(yōu)勢地位，拒絕訂入合同中，故其明白無誤的“說明和允諾”從本質(zhì)上說己經(jīng)構(gòu)成像懸賞廣告一樣的特殊要求，它以購房人完成簽訂購房合同的行為為對價和承諾。在這一特殊要約的有效期內(nèi)，開發(fā)商不得隨意撤銷或變更許諾，即廣告許諾具有不可撤回性，也就是開發(fā)商在前契約階段所承擔(dān)的以忠實、協(xié)力、誠信為內(nèi)容的前契約義務(wù)，通常稱之為“要約的形式拘束力”《廣告法》第9條規(guī)定:“廣告中對商品的性能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、價格、生產(chǎn)者、有效期限、允諾或者對服務(wù)的內(nèi)容、形式、質(zhì)量、價格、允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚、明白。廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明贈送的品種和數(shù)量?！边@一規(guī)定體現(xiàn)了誠實信用的先契約義務(wù)原理，即清楚明白的廣告許諾，具有不可撤回的形式拘束力。因此開發(fā)商在售樓廣告中作出許諾以后，一旦與購房人與之簽訂買賣合開發(fā)商應(yīng)當(dāng)毫無選擇地履行廣告許諾的義務(wù)。