一、商品房預(yù)售合同是什么

商品房預(yù)售合同的內(nèi)容是約定商品房買賣雙方在一定期限內(nèi)洽談購房合同，雙方的意思表示真實(shí)、自愿，權(quán)利義務(wù)明確、合法，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房預(yù)售合同本身是一個(gè)獨(dú)立的合同，當(dāng)雙方簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)履行不得將銷售之房屋轉(zhuǎn)于他人的義務(wù)，購房人就享有保留所購房屋的權(quán)利。

二、預(yù)售合同與擔(dān)保貸款合同關(guān)系

（一）商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間系具有緊密聯(lián)系但又相互獨(dú)立的兩個(gè)合同。說聯(lián)系緊密的理由是:1.買受人辦理按揭貸款的目的就是為了解決其購房資金不足的困難，其所貸得款項(xiàng)均支付給出賣人作為購樓款。實(shí)踐中，在買受人(借款人)與銀行(貸款人)簽訂了商品房按揭貸款合同之后，銀行會依照合同約定將貸款直接支付給出賣人，買受人不得也無法將該貸款挪作他用。2.現(xiàn)實(shí)中的買受人一般是普通百姓，他們的付款能力，尤其是一次性付款能力較弱。同樣，其取得貸款之后的還款能力也很難讓銀行獲得足夠的收回貸款的信心。因此，銀行在與買受人簽訂貸款合同的同時(shí)都會要求買受人將其所購商品房(含現(xiàn)房及期房)作為擔(dān)保物為貸款合同提供擔(dān)保。即此，買賣合同的標(biāo)的物與貸款合同的擔(dān)保物就具有了同一性。從二者的相互依存關(guān)系來看，與合同聯(lián)立中相互依存結(jié)合的情形相似。至于兩個(gè)合同之間的相互獨(dú)立性主要體現(xiàn)在前己述及的效力與消滅之上的非從屬性中。

（二）商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間是具有緊密聯(lián)系但又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。1.商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同相互獨(dú)立。理由是:(1）當(dāng)商品房買賣合同因法律規(guī)定的原因被宣布無效或者被撤銷以后，其后果將會導(dǎo)致按揭貸款的擔(dān)保物發(fā)生變化，但并沒有使貸款合同被宣布無效或者被撤銷的情形出現(xiàn)，人民法院不得因此而宣布商品房按揭貸款合同無效或者撤銷之。該合同是否能夠繼續(xù)存在，依賴于合同雙方的意思。如借款人仍具有還款能力，貸款合同仍可能存續(xù)。由此，商品房按揭貸款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。(2)商品房買賣合同訂立后，買受人支付一定比例的購房款并通過按揭貸款的方式將剩余款項(xiàng)一次性支付給了出賣人，從而完成了己方在商品房買賣合同當(dāng)中的合同義務(wù)。當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人從而完結(jié)其合同項(xiàng)下之義務(wù)后，商品房買賣合同因履行完畢而歸于消滅，但商品房按揭貸款合同并未消滅。一般言之，該合同會繼續(xù)存在十幾年甚至更長。因此，商品房按揭貸款合同在消滅上與商品房買賣合同不具有從屬性。2.商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同緊密聯(lián)系。理由是:(1)買受人辦理按揭貸款的目的就是為了解決其購房資金不足的困難，其所貸得款項(xiàng)均支付給出賣人作為購樓款。實(shí)踐中，在買受人(借款人)與銀行(貸款人)簽訂了商品房按揭貸款合同之后，銀行會依照合同約定將貸款直接打給出賣人，買受人不得也無法將該貸款挪作他用;(2)現(xiàn)實(shí)中的的買受人一般是普通百姓，他們的付款能力尤其是一次性付款能力相對較弱。同樣，其取得貸款之后的還款能力也很難讓銀行獲得足夠的收回貸款的信心。因此，銀行在與買受人簽訂貸款合同的同時(shí)都會要求買受人將其所購商品房(含現(xiàn)房及期房)作為擔(dān)保物為貸款合同提供擔(dān)保。即此，買賣合同的標(biāo)的物與貸款合同的擔(dān)保物就具有了同一性。

綜上，商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間系既具緊密聯(lián)系但又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。