一、商品房銷售廣告原則上是什么
商品房售樓廣告除非包括了合同的主要內(nèi)容從而成為要約，原則只屬于要約邀請(qǐng)或要約引誘，意在邀請(qǐng)購(gòu)房者提出購(gòu)房要約，而作為要約邀請(qǐng)的售樓廣告是沒(méi)有拘束力的，因此，商品房銷售宣傳廣告只是一種要約邀請(qǐng)，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過(guò)失責(zé)任對(duì)買(mǎi)受人予以補(bǔ)救。
當(dāng)然根據(jù)《合同法》第巧條第1款規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請(qǐng)，更不能將未訂人合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但對(duì)在實(shí)際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說(shuō)明和允諾，如小區(qū)綠化率達(dá)80、規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內(nèi)容，就應(yīng)具體問(wèn)題具體處理，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。
二、什么情況下為要約
根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。在實(shí)際生活中，買(mǎi)受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說(shuō)明和允諾才決定購(gòu)買(mǎi)房屋的。我們認(rèn)為，如出賣人對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定作用，足以讓買(mǎi)受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買(mǎi)賣合同的，此時(shí)，買(mǎi)受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為己使銷售廣告的對(duì)象和內(nèi)容具有特定化，根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，該說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人是向買(mǎi)受人發(fā)出的要約，而買(mǎi)賣合同的訂立則為買(mǎi)受人對(duì)要約的承諾。由于目前商品房買(mǎi)賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，但因出賣人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說(shuō)明和允諾內(nèi)容沒(méi)有訂人買(mǎi)賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說(shuō)明和允諾不符發(fā)生的。為保護(hù)弱勢(shì)群體買(mǎi)受人的合法利益，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣合同解釋》規(guī)定，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)此，買(mǎi)受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾，符合以下三個(gè)條件的，即可視為要約:第一，該內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)綠地、電梯、車庫(kù)、健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等，對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。第二，對(duì)房屋的說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定。如小區(qū)綠化率達(dá)到80、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。第三，該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。只要買(mǎi)受人就該具體明確的說(shuō)明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買(mǎi)賣合同的，即使該內(nèi)容未訂人商品房買(mǎi)賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說(shuō)明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這不僅符合《合同法》的規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營(yíng)行為，建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。而締約過(guò)失責(zé)任雖可對(duì)買(mǎi)受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買(mǎi)受人遭受的信賴?yán)鎿p失無(wú)法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買(mǎi)受人合法利益的保護(hù)。
