一、商品房交付條件是什么  

1998年頒布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條第一款規(guī)定:“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付?！薄吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條第二款也有相同的規(guī)定。而對于何謂驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發(fā)經營管理兩方面作了不同的規(guī)定。2000年1月10日頒布的《建設工程質量管理條例》第十六條第一款規(guī)定:“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收?！钡谒氖艞l規(guī)定:“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起巧日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第十七條第二款規(guī)定:“房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收?！钡谑藯l規(guī)定:“住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收:(一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況;(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(三)單項工程的工程質量驗收情況;(四)拆遷安置方案的落實情況;(五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收?！督ㄔO工程質量管理條例》的規(guī)定是建設工程質量專項驗收，主要反映了建設工程質量驗收情況，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定是綜合驗收，驗收結果是為了檢驗商品房是否符合進入市場進行交易。為此，商品房作為居住物首先要符合建設工程質量驗收，同時其又是房地產市場的流通物，還應當符合綜合驗收的標準。為此，商品房的交付條件為商品房通過綜合驗收，并取得這方面的證明證書。但2000年建設部制定的商品房買賣合同示范文本規(guī)定以下4個交付條件，供買賣雙方選擇:(1)該商品房經驗收合格;(2)該商品房經綜合驗收合格;(3)該商品房經分期綜合驗收合格;(4)該商品房取得商品房住宅交付使用批準文件。且合同另有空白一欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。如果當事人約定商品房只要經驗收合格就可以交付，那么這種約定效力如何認定?筆者認為，交付條件為商品房綜合驗收合格，如果開發(fā)商與購房人在商品房合同中約定的交付條件低于商品房綜合驗收標準，那么以綜合驗收為交付條件標準，如果雙方的約定高于商品房綜合驗收標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

二、對房屋轉移占有是否成立交付使用

商品房預售合同中一般都會約定房屋的交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，為此，以往在商品房糾紛案件中對交付使用的爭議頗大。司法解釋第十一條規(guī)定“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用”，明確了轉移占有即我們通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規(guī)定中的“交付使用”并不是我國《合同法》第一百三十三條中規(guī)定的“交付”，《合同法》第一百三十三條規(guī)定:“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！薄逗贤ā分小敖桓丁笔俏餀嗬碚撋系奈餀嘧儎樱撍痉ń忉尩谑粭l的“交付使用”是一種基于當事人之間的商品房買賣合同關系而享有的有權占有事實狀態(tài)，并不必然產生所有權的變動;因此，出賣人履行了交付使用商品房的義務后，并非意味著出賣人的合同義務履行完畢，其還須履行協(xié)助買受人辦理房屋所有權登記，轉移房屋所有權給買受人，該司法解釋第十八條還從違約責任角度對此進行了規(guī)制。同時，該條司法解釋還規(guī)定“但當事人另有約定的除外”，符合民商事法私法自治的精神，使得當事人對交付的約定優(yōu)先于司法解釋對交付“轉移占有”的規(guī)定。