一、認(rèn)購(gòu)書是否可認(rèn)為定買賣合同

商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容是約定商品房買賣雙方在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，雙方的意思表示真實(shí)、自愿，權(quán)利義務(wù)明確、合法，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身是一個(gè)獨(dú)立的合同，當(dāng)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)履行不得將銷售之房屋轉(zhuǎn)于他人的義務(wù)，購(gòu)房人就享有保留所購(gòu)房屋的權(quán)利。

所以商品房認(rèn)購(gòu)書可認(rèn)為定買賣合同。

二、認(rèn)定為買賣合同需何條件

將商品房買賣認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定名為預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)具備兩個(gè)條件:一是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，;二是出賣人己按約定收取購(gòu)房款?！俺鲑u人己按約定收取購(gòu)房款”的內(nèi)涵為:一是認(rèn)購(gòu)書己實(shí)際履行，出賣人己收取了購(gòu)房款。這里所稱“購(gòu)房款”既應(yīng)包括全款，也應(yīng)包括部分購(gòu)房款。買受人支付房款的方式有三種，一是一次性付清全款，指買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)或在合同約定的時(shí)間內(nèi)一次性支付全部房?jī)r(jià)款的付款方式。二是分期付款，指根據(jù)商品房買賣的約定，先由出賣人將期房預(yù)售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房?jī)r(jià)款的付款方式。實(shí)務(wù)中，首付一般不低于房?jī)r(jià)總款的10%。余款一般在房屋交付使用后一段時(shí)間內(nèi)付清，最長(zhǎng)期限可達(dá)30年。三是以個(gè)人住房貸款的方式付款。指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)房自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的貸款人有權(quán)依法處分抵押物或質(zhì)押物，由保證人承擔(dān)貸款本息的連帶責(zé)任。出賣人收取房款的方式即使與上述情況不同，也應(yīng)按約定的方式履行。由本條解釋可以推論出，認(rèn)購(gòu)書被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件。