一、開放商未告知房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道

就開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)未告知買受人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，是否需要承擔(dān)民事賠償責(zé)任問題而言，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn):

第一種的觀點(diǎn)認(rèn)為，因雙方當(dāng)事人在合同中沒有約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，因此，買受人起訴請求追究開發(fā)商的違約責(zé)任沒有合同依據(jù)，而且雙方當(dāng)事人所簽訂的商品房買賣合同有效，開發(fā)商對(duì)房屋中的管道也進(jìn)行了局部裝修，不影響房屋居室的使用和美觀。因此，開發(fā)商無需承擔(dān)買受人的賠償要求。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然雙方當(dāng)事人訂立的商品房買賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但是根據(jù)《合同法》第42條第(2)項(xiàng)規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因開發(fā)商應(yīng)告知而未告知，致使買受人多支出的交易成本或者給買受人造成的損失部分。

二、開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償損失

我們同意上述第二種觀點(diǎn)。理由如下:

第一，開發(fā)商告知買受人房屋中鋪設(shè)有公共管道設(shè)施是應(yīng)盡的義務(wù)。開發(fā)商在與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同中，房屋買賣時(shí)房屋尚未建成。對(duì)此，開發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)應(yīng)如實(shí)告知買受人所購房屋的翔實(shí)情況。關(guān)于房屋中鋪設(shè)公共管道，開發(fā)商應(yīng)否告知買受人的問題，通常情況下鋪設(shè)公共管道的房屋，就是被人們稱為管道間或者是管道層的房屋，一般情況下該類房屋層高比其他樓層高，或者是在房屋內(nèi)部有明顯的掩蓋凸起的部分。我們認(rèn)為，不管房屋中的管道是否進(jìn)行過裝修，是否影響房屋居室的使用和美觀，開發(fā)商在出售該類房屋時(shí)，均應(yīng)履行告知義務(wù)。該問題絕不能以開發(fā)商所說的房屋中的管道亦進(jìn)行了局部裝修，不影響房屋居室的使用和美觀為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定是否應(yīng)履行告知義務(wù)，而應(yīng)以通常人們對(duì)此問題的普遍認(rèn)識(shí)及案件的實(shí)踐情況進(jìn)行認(rèn)定。尚且房屋中鋪設(shè)公共管道不僅在視覺上會(huì)有影響，可能還會(huì)有噪聲及使用過程中對(duì)管道修理等給買受人造成一定的影響。另外，從開發(fā)商在交付房屋之前通知買受人所購房屋鋪設(shè)有公共管道行為來看，開發(fā)商亦認(rèn)為房屋中鋪設(shè)公共管道應(yīng)告知購房人。

第二，不能以房屋買賣合同中沒有管道內(nèi)容的約定為由，免除開發(fā)商的賠償責(zé)任。《合同法》第6條、第42條均規(guī)定了從事民事經(jīng)濟(jì)商業(yè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用意味著善意誠信的交易道德。在民事活動(dòng)中，講求真誠，格守信用，不得有虛假和欺詐行為是人們在商業(yè)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法律義務(wù)。在合同的訂立、履行、變更、解除的各個(gè)階段，當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠實(shí)信用的原則行使權(quán)利和履行義務(wù)。在雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)，亦應(yīng)依照誠實(shí)信用原則妥善處理爭議，避免給當(dāng)事人造成不必要的損失。