一、農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效

2002年6月，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，雙方約定將原告名下的房屋出售給被告，房屋價款為22.6萬元。被告付清了房款后，原告將訟爭的房屋及土地證交付給被告，但該房一直未能辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，訟爭的房屋土地性質(zhì)屬于集體土地。后該房屋將被拆遷，原告要求確認(rèn)該房屋買賣合同無效，并要求雙方各自返還房屋和購房款。

二、民事責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定

在合同被確認(rèn)無效后，應(yīng)當(dāng)按照過錯原則確定當(dāng)事人的民事責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第61條、《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，“有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”在城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋合同中，因?yàn)檗r(nóng)村房屋和相應(yīng)宅基地為限制流轉(zhuǎn)物，法律法規(guī)和政策明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得買賣農(nóng)村房屋，對此買賣雙方當(dāng)事人都知道或者推定應(yīng)當(dāng)知道，故買賣雙方當(dāng)事人對房屋買賣合同無效均有過錯。但是，不可否認(rèn)的是此類糾紛案件的緣起大多因?yàn)橥恋亍⒎慨a(chǎn)的升值所誘發(fā)，在合同被確認(rèn)無效的原因方面，主要是由于出賣方受利益驅(qū)動而違反了誠實(shí)信用原則，而這種“好訟行為”極大地影響了買受人的社會生活和社會秩序的穩(wěn)定，不值得倡導(dǎo)。因此，在合同無效的過錯認(rèn)定方面，可以認(rèn)定出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。

在房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，應(yīng)該說主要的損失在于買受人，因?yàn)槠湟朔苛韺ぷ√?、影響其生活和工?對于出賣人而言，則無多大的損失，甚至還可獲得不小的經(jīng)濟(jì)利益。因此在賠償損失處理上，可以根據(jù)出賣方違反誠實(shí)信用和公平合理原則均衡雙方的利益。具體在損失認(rèn)定上，應(yīng)當(dāng)由出賣人賠償買受人信賴?yán)鎿p失，除締約費(fèi)用、履約費(fèi)用和其他費(fèi)用支出的直接損失外，還應(yīng)適當(dāng)?shù)刭r償間接損失。間接損失，是指喪失與他人另訂合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失，而這些損失必須是基于信賴?yán)娑a(chǎn)生的損失。房屋買賣合同的目的，是基于永久性居住或收益的需要，用一定對價購買房屋所有權(quán)，雙方對此是清楚的?，F(xiàn)出賣人違反誠實(shí)信用主張合同無效，可以考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買價格的差異造成的損失來平衡雙方的利益。

在訴訟程序處理上，出賣人起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，返還房屋。法院受理案件后，認(rèn)為可能認(rèn)定合同無效的，應(yīng)當(dāng)向買受人行使釋明權(quán)，告知買受人有可能認(rèn)定合同無效，征詢其是否就損失提出反訴請求。如果買受人堅持主張合同有效，沒有提出反訴的，根據(jù)不告不理的民事訴訟法基本原則，法院在確認(rèn)房屋買賣合同效力的案件中不得徑行判決出賣人賠償損失。法院應(yīng)當(dāng)在判決中闡明買受人就合同被確認(rèn)無效致其信賴?yán)鎿p失，有權(quán)另行主張權(quán)利。