一、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)不一定要登記

房屋和宅基地過(guò)戶登記與農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第6條規(guī)定:“依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。”但是，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)管理沒(méi)有一個(gè)明確登記管理機(jī)關(guān)，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)重滯后和不到位，農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)尚未實(shí)行登記公示方法。相當(dāng)部分農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓實(shí)際上無(wú)法進(jìn)行登記公示，此其一。其二，自從2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》出臺(tái)后，大部分地方國(guó)土管理部門(mén)停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，這實(shí)際上直接影響了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中的房屋所有權(quán)變動(dòng)登記。

二、政策法律依據(jù)是什么

為維護(hù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力、保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，我們認(rèn)為，農(nóng)村房屋所有權(quán)的變動(dòng)不應(yīng)僅看是否進(jìn)行了過(guò)戶登記，因?yàn)槌鞘蟹课菖c農(nóng)村房屋在產(chǎn)權(quán)登記和變動(dòng)上有明顯的差別，應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記現(xiàn)實(shí)和歷史遺留問(wèn)題。如果房屋合同合法有效，雙方合同當(dāng)事人己經(jīng)履行完畢的，房屋己經(jīng)交付給受讓人占有居住的，但由于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村沒(méi)有相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，或者由于產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的原因未能辦理過(guò)戶登記的，人民法院可以依法認(rèn)定受讓人取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，國(guó)土管理部門(mén)限制辦理農(nóng)村房屋宅基地土地使用權(quán)變動(dòng)登記的做法，己經(jīng)對(duì)人民法院作出農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效判決產(chǎn)生了很大的影響，甚至造成司法判決無(wú)法履行的被動(dòng)局面。對(duì)此，有待有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)之間協(xié)商以妥善解決。