一、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)變動不一定要登記

房屋和宅基地過戶登記與農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)變動關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第6條規(guī)定:“依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。”但是，我國長期以來，對農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)管理沒有一個明確登記管理機關(guān)，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)管理嚴重滯后和不到位，農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)尚未實行登記公示方法。相當部分農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓實際上無法進行登記公示，此其一。其二，自從2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，大部分地方國土管理部門停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，這實際上直接影響了農(nóng)村房屋買賣中的房屋所有權(quán)變動登記。

二、政策法律依據(jù)是什么

為維護農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力、保護合同當事人的合法權(quán)益，我們認為，農(nóng)村房屋所有權(quán)的變動不應(yīng)僅看是否進行了過戶登記，因為城市房屋與農(nóng)村房屋在產(chǎn)權(quán)登記和變動上有明顯的差別，應(yīng)當正視農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記現(xiàn)實和歷史遺留問題。如果房屋合同合法有效，雙方合同當事人己經(jīng)履行完畢的，房屋己經(jīng)交付給受讓人占有居住的，但由于當?shù)剞r(nóng)村沒有相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)進行登記，或者由于產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)的原因未能辦理過戶登記的，人民法院可以依法認定受讓人取得房屋所有權(quán)。當然，國土管理部門限制辦理農(nóng)村房屋宅基地土地使用權(quán)變動登記的做法，己經(jīng)對人民法院作出農(nóng)村房屋買賣有效判決產(chǎn)生了很大的影響，甚至造成司法判決無法履行的被動局面。對此，有待有關(guān)國家機關(guān)之間協(xié)商以妥善解決。