一、買(mǎi)受人對(duì)商品房有查驗(yàn)權(quán)

房屋交付時(shí)，買(mǎi)受人有無(wú)“驗(yàn)收”的權(quán)利，是一個(gè)重要問(wèn)題?！逗贤ā返?57條規(guī)定，“買(mǎi)受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)”。官方制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本也都有買(mǎi)受人驗(yàn)收的內(nèi)容，如原建設(shè)部《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(示范文本)》第11條“雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接”;深圳市《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第11條“買(mǎi)方經(jīng)驗(yàn)收同意收樓的”。由此看來(lái)，似乎買(mǎi)受人有權(quán)驗(yàn)收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工驗(yàn)收合格為前提的，買(mǎi)受人驗(yàn)收能否推翻竣工驗(yàn)收合格的法律效力?商品房屬于特定物買(mǎi)賣(mài)，不可能像工業(yè)品那樣挑選替換，如果承認(rèn)買(mǎi)受人的驗(yàn)收權(quán)，在買(mǎi)受人驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)的情況下，將如何處理?由于我國(guó)的房屋建造大多采用手工工藝，表面瑕疵是不可避免的，這都會(huì)成為買(mǎi)方驗(yàn)收時(shí)拒收的理由。為了防止客戶驗(yàn)房后無(wú)理拒收，有的開(kāi)發(fā)商采取先辦交接手續(xù)，再開(kāi)門(mén)驗(yàn)房的辦法。但如此價(jià)值巨大的財(cái)產(chǎn)，不允許買(mǎi)方看一下就要先接收，明顯不合情理，這種做法也是不可取的。

二、查驗(yàn)權(quán)有什么法律效力

現(xiàn)在的問(wèn)題有兩個(gè)，一是買(mǎi)受人的“驗(yàn)收”在法律上的效力是什么?它與建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收是一種什么關(guān)系?二是如果買(mǎi)受人“驗(yàn)收”通不過(guò)，如何解決爭(zhēng)議?

我們認(rèn)為，買(mǎi)受人的“驗(yàn)收”與“竣工驗(yàn)收”是效力完全不同的兩件事?？⒐を?yàn)收關(guān)系到房屋是否合格、能否交付使用;買(mǎi)受人的“驗(yàn)收”只是核實(shí)標(biāo)的物是否符合合同的約定。前者以法規(guī)、規(guī)范、工程文件為依據(jù)，后者則是以觀感印象來(lái)衡量。既然不是同一概念，就不應(yīng)當(dāng)使用同一個(gè)詞語(yǔ)來(lái)表達(dá)。為了與竣工驗(yàn)收相區(qū)別，將買(mǎi)受人對(duì)商品房的核查稱(chēng)作“查驗(yàn)”比較恰當(dāng)。

買(mǎi)受人在交付時(shí)有權(quán)查驗(yàn)房屋，對(duì)自己認(rèn)為的質(zhì)量缺陷有權(quán)提出異議。這時(shí)會(huì)有兩種情況，一是出賣(mài)人接受異議，承諾以維修、整改、替換來(lái)解決，糾紛自然化解;另一種情況是出賣(mài)人不接受異議，或者雙方對(duì)解決方式不能達(dá)成一致，這時(shí)買(mǎi)受人可以保留異議，但不能否定竣工驗(yàn)收的法律效力，因而不能作為拒絕交付的正當(dāng)理由。雙方只能先完成交付，然后通過(guò)訴訟或者仲裁來(lái)查明事實(shí)、確定責(zé)任。