一、夸張性宣傳是虛假廣告嗎

有些樓盤廣告內(nèi)容使用夸張性文字，目的是為了引起購房者注意，制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”等詞句。這些廣告僅僅屬于要約邀請，在法律上沒有約束力。開發(fā)商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意，其目的是吸引廣大的客戶向自己發(fā)出要約，至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”，完全由客戶自己認(rèn)識和決定，開發(fā)商無需為此承擔(dān)責(zé)任。

二、商品房預(yù)售中夸大宣傳認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

期房銷售中，買受方往往通過廣告來選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴(yán)把握。

首先，按照《商品房買賣合同解釋》第3條的規(guī)定，認(rèn)定開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，即只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者房屋價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。

其次，我們可以借鑒我國臺灣地區(qū)行政機關(guān)頒布的“預(yù)售房屋買賣定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項”中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真實，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表.房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規(guī)定廣告宣傳中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費者保護法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真實，其對消費者所負(fù)義務(wù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度地保護買受方的合法權(quán)益。