一、房屋過戶登記不是合同有效的要件

房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。有一種觀點認為，房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。最高人民法院于1992年7月9日針對貴州省高級人民法院的請示作出的《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》規(guī)定:“房屋系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約，中間人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效。”雖然這種觀點有一定市場，但是卻是錯誤的。

二、房屋過戶登記有何作用

農(nóng)村房屋買賣合同為一種債權(quán)債務關(guān)系。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系中最為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對權(quán)，具有對世性、排他勝;而債權(quán)是相對權(quán)，具有對人性、并存性。根據(jù)法律規(guī)定和法學理論，物權(quán)的設(shè)立、變動需要辦理登記公示，但是合同和債權(quán)卻不需要審批、登記，除非法律有特殊規(guī)定。登記是物權(quán)變動的要件，而非房屋買賣合同的生效要件，沒有辦理房地產(chǎn)過戶登記不影響己成立的房屋買賣合同的效力?！逗贤ā返?4條規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”因此，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。同時，更不能以出售的農(nóng)村房屋未有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證而否定房屋買賣合同的效力。