一、房屋出賣人基本義務是什么

房屋出賣人須交付房屋并保證房屋所有權轉移給買受人，這是房屋出賣人最基本的一項義務。因此，房屋出賣人應按合同約定的時間和方法交付房屋。房屋所有權的轉移以辦完房屋產權變更登記手續(xù)的日期為準，房屋的實物交付依合同約定為之。房屋的交付包含實物交付和證件交付。所謂實物交付，是指出賣人將房屋騰空交付買受人占有、使用。所謂證件交付，是指房屋出賣人將房屋產權證(包括房屋所有權證和土地使用權證等)交付買受人，并協(xié)助實現(xiàn)房產轉移登記。

二、買家不能按時取得房產證原因

在實務操作中，房屋買賣都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手續(xù)之間需要一段時間。而買受人不能在規(guī)定時間內取得房產權屬證書的原因比較復雜，分析起來可能有以下幾種原因:

（一）土地使用手續(xù)不合法。如在農村集體所有土地上建造的房屋，根據我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，農村集體所有的土地在未辦理土地征用手續(xù)之前，是不能直接進入市場流通的。因城市建設需要利用農村集體土地的，應先辦理農用地轉用和征地手續(xù)，再由有關部門將土地使用權出讓或劃撥給用地單位或個人。故房地產開發(fā)企業(yè)在農村集體土地上建造房屋因土地使用手續(xù)不合法而無法辦理產權證。又如，聯(lián)建一方提供的土地使用權系劃撥土地使用權，其分得的房產往往只能自用，不能直接作為商品房出售，如果按商品房出售的，其買受人無法領取房產權屬證書。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權出讓金。支付土地出讓金是土地使用權受讓人的主要義務，在受讓人沒有按約履行全部義務前，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權的變更手續(xù)。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)違章建房。比如審批了18層實際卻蓋了20層，違章的部分就無法辦證。

（四）房地產開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格的證明。

（五）其他原因。如房地產開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒有將抵押權注銷等情況，也會影響房屋產權登記手續(xù)的辦理。

 房屋買賣關系是基于買方和賣方之間的關系，而物權變動則是對世效力問題。同時，一旦不動產己經交付，那么受讓人即獲得占有使用房屋的權利，但在辦理登記之前受讓人仍沒有法律上的所有權，他不能向世人表明其擁有所占房屋的所有權。也就是說，他不能對房屋進行法律上的處分，因為只有進行法律上處分時才涉及到不特定世人的利益或特定第三人的利益，才有必要追問是否有所有權問題。受讓人雖然有權占有使用房屋，擁有一種實際的“所有權”，但是他的“所有權”缺少最根本的權利，即處分權。由于不動產的特殊性，物權生效變動不是一個點，而是一個過程。房產權屬登記是房產產權管理的主要行政手段，也是依法確認房地產所有權的法定手續(xù)。產權登記產生的法律后果是:經審查確認產權后，由房產管理部門發(fā)給所有權證，即產權得到法律上的承認;產權登記后，則成為房屋所有權的憑證，產權人依法對其房產行使所有權的各項權能，其他人無權干涉或妨礙。