一、什么是商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同

商品房預(yù)售的轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的商品房預(yù)售再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

二、預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同效力如何認(rèn)定

對(duì)于商品房預(yù)售后是否允許再行轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)法作了靈活的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定:“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的商品房預(yù)售再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！蹦壳?，雖然國(guó)務(wù)院相關(guān)的法規(guī)尚未出臺(tái)，但是，執(zhí)法部門對(duì)于這一問題的認(rèn)識(shí)，基本取得了共識(shí)。第一，我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要。它有利于擴(kuò)大銷售渠道，籌集資金，降低開發(fā)資金的占用，加速開發(fā)資金的循環(huán)，并分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，活躍繁榮市場(chǎng)。第二，經(jīng)有關(guān)部辦理了預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該合同又不損害國(guó)家和他人的利益，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售的合同有效。對(duì)于未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但不損害國(guó)家和他人利益，在一審期間補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

一般情況下，認(rèn)定商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同是否有效可從以下幾方面進(jìn)行考察:(1)依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，可以轉(zhuǎn)讓，不允許轉(zhuǎn)讓的則不能轉(zhuǎn)讓。(2)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，必須是未竣工的、正在建設(shè)中的商品房。因?yàn)?，商品房建成后，預(yù)購(gòu)人也實(shí)際取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人再將該房轉(zhuǎn)讓給他人，己不具有商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律特征，而是形成了房屋買賣法律關(guān)系。(3)商品房預(yù)購(gòu)人必須持有經(jīng)過登記備案的合同或轉(zhuǎn)讓合同，才能成為商品房的轉(zhuǎn)讓人。因?yàn)?，設(shè)定登記備案的制度，是為了便于國(guó)家行政部門的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和加強(qiáng)國(guó)家稅收。沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同缺乏有效性，這樣的合同不能轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)商品房的合同轉(zhuǎn)讓給第三人。致使新的預(yù)購(gòu)人成為權(quán)利主體，也是商品房預(yù)售竣工后的產(chǎn)權(quán)人。因此，轉(zhuǎn)讓合同也要經(jīng)過登記備案，方可有效。(4)商品房預(yù)購(gòu)人如果己經(jīng)履行了法定義務(wù)，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預(yù)售方的同意，只要通知預(yù)售方即可，如預(yù)購(gòu)方己經(jīng)按照合同支付了全部房?jī)r(jià)款后轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)合同的行為。否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意。由于商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。因此，預(yù)購(gòu)人將預(yù)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，多數(shù)清況下，是將商品房預(yù)售合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預(yù)購(gòu)人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務(wù)的承擔(dān)人;商品房預(yù)售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，而承擔(dān)債務(wù)的第三人是否具備償還債務(wù)的能力，商業(yè)信譽(yù)如何，又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn)緊密相關(guān)。因此，為了保護(hù)商品房預(yù)售方的合法利益，上述清況必須征得預(yù)售方的同意。

以下幾種情況，商品房預(yù)售的轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)支持:(1)商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行登記的;(2)商品房預(yù)購(gòu)方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房?jī)r(jià)款三分之二的;(3)商品房預(yù)售合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的;(4)商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同雙方對(duì)該行為有重大誤解的;(5)商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的。