一、什么是商品房預售轉(zhuǎn)讓合同

商品房預售的轉(zhuǎn)讓，是指商品房預售后，預購人將購買的未竣工的商品房預售再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。

二、預售轉(zhuǎn)讓合同效力如何認定

對于商品房預售后是否允許再行轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)法作了靈活的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第46條規(guī)定:“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的商品房預售再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定?！蹦壳?，雖然國務院相關的法規(guī)尚未出臺，但是，執(zhí)法部門對于這一問題的認識，基本取得了共識。第一，我國預售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在，它是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的客觀需要。它有利于擴大銷售渠道，籌集資金，降低開發(fā)資金的占用，加速開發(fā)資金的循環(huán)，并分擔風險，活躍繁榮市場。第二，經(jīng)有關部辦理了預售合同的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該合同又不損害國家和他人的利益，可以認定轉(zhuǎn)讓商品房預售的合同有效。對于未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但不損害國家和他人利益，在一審期間補辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認定合同有效。

一般情況下，認定商品房預售轉(zhuǎn)讓合同是否有效可從以下幾方面進行考察:(1)依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，可以轉(zhuǎn)讓，不允許轉(zhuǎn)讓的則不能轉(zhuǎn)讓。(2)商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的標的物，必須是未竣工的、正在建設中的商品房。因為，商品房建成后，預購人也實際取得了房屋產(chǎn)權證，購房人再將該房轉(zhuǎn)讓給他人，己不具有商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的法律特征，而是形成了房屋買賣法律關系。(3)商品房預購人必須持有經(jīng)過登記備案的合同或轉(zhuǎn)讓合同，才能成為商品房的轉(zhuǎn)讓人。因為，設定登記備案的制度，是為了便于國家行政部門的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場和加強國家稅收。沒有經(jīng)過登記備案的預售合同缺乏有效性，這樣的合同不能轉(zhuǎn)讓。預購商品房的合同轉(zhuǎn)讓給第三人。致使新的預購人成為權利主體，也是商品房預售竣工后的產(chǎn)權人。因此，轉(zhuǎn)讓合同也要經(jīng)過登記備案，方可有效。(4)商品房預購人如果己經(jīng)履行了法定義務，單純權利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預售方的同意，只要通知預售方即可，如預購方己經(jīng)按照合同支付了全部房價款后轉(zhuǎn)讓預購合同的行為。否則，必須征得原商品房預售合同預售方的認可和同意。由于商品房預售合同是雙務合同，雙方當事人互相享有權利和承擔義務。因此，預購人將預購合同轉(zhuǎn)讓給第三人時，多數(shù)清況下，是將商品房預售合同的權利和義務一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預購人成為全部或部分債權的受讓人和全部或部分債務的承擔人;商品房預售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當事人，而承擔債務的第三人是否具備償還債務的能力，商業(yè)信譽如何，又與其享有的權利是否能夠?qū)崿F(xiàn)緊密相關。因此，為了保護商品房預售方的合法利益，上述清況必須征得預售方的同意。

以下幾種情況，商品房預售的轉(zhuǎn)讓行為不應支持:(1)商品房預售轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進行登記的;(2)商品房預購方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房價款三分之二的;(3)商品房預售合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的;(4)商品房預售轉(zhuǎn)讓合同雙方對該行為有重大誤解的;(5)商品房預售轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾房地產(chǎn)市場的。