一、小產(chǎn)權(quán)房是什么

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管理部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

中國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

二、小產(chǎn)權(quán)房是否違背法律

《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”

《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是村民建設(shè)住宅用地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的公益事業(yè)建設(shè)用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)，四是依法使用農(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)行抵押實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的用地。

綜上，除以上幾種情形建設(shè)用地可以使用集體土地外，其他以任何形式的利用集體土地上作為建設(shè)用地的行為都是違法的。

根據(jù)以上規(guī)定依法能用于進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)的土地只能是國有土地，集體土地必須先征收為國有后才能進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。未經(jīng)征收直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)商品房項(xiàng)目是違法的，即使該項(xiàng)目有規(guī)劃許可證也不能改變其違法性質(zhì)，只能說明行政機(jī)關(guān)頒發(fā)規(guī)劃許可證的具體行政行為也違法。

村民集體建設(shè)的住宅樓的土地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)一樣是屬于集體所有的，房屋性質(zhì)與宅基地上的房屋一樣。村民集體建設(shè)的住宅樓房屋不是商品房，其不能象商品房那樣自由轉(zhuǎn)讓，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

合法建造的村民住宅雖然可以依法基于建造取得物權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。所謂“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”其實(shí)是購房人無法取得產(chǎn)權(quán)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員根本不可能取得房屋的合法產(chǎn)權(quán)。

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！?/p>

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”

以上規(guī)定表明農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必須在《土地管理法》等法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，否則就是違法的。

基于“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋本身不合法或者對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓不合法，購房人與售房人之間簽訂的房屋買賣合同無效，雙方應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，有過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償無過錯(cuò)一方的損失，雙方都有過錯(cuò)的根據(jù)各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)責(zé)任。

以上就是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房是什么，小產(chǎn)權(quán)房是否違背法律的一些基本法律知識(shí)，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因而在買賣的時(shí)候是有一定限制的，在實(shí)務(wù)中該問題操作起來還是很復(fù)雜的，如果您有什么其他問題，建議您聯(lián)系專業(yè)律師。