一、房屋出租人中途解約

房屋的租賃合同通常為一年或者兩年，但是因?yàn)橐恍┛陀^原因，有時(shí)候不到合約期滿，便會(huì)出現(xiàn)需要提前解約的情況。那么，房屋租賃的提前解約有哪些注意的事項(xiàng)呢？

近年來，房屋租賃的普遍發(fā)生隨之帶來的便是房屋租賃合同中的一系列問題，其中包括出租人提前解除租房合同的，也包括承租人提前退租的，還有轉(zhuǎn)租的，不交租金的，那么到底出租人可以提前解除租房合同嗎？承租人提前退租的話能要回押金嗎？轉(zhuǎn)租是否有效？

　在房屋租賃期間，承租人有下列行為之一的，出租人可以中途解除房屋租賃合同：

1、未征得出租人的同意擅自改變房屋用途的；

2、逾期不支付租金累計(jì)超過六個(gè)月的；

3、故意損壞房屋的；

4、房屋租賃合同中沒有約定承租人可以轉(zhuǎn)租或者未征得出租人的書面同意而擅自轉(zhuǎn)租的；

5、租用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的。

二、房屋出租人中途解約需要注意哪些問題

（一）提前解除租賃合同的必要手續(xù)

1.清點(diǎn)物品合同正常到期解除，雙方要有交房手續(xù)，要清點(diǎn)物品，退還剩余的租金和押金，上述過程應(yīng)該有書面文件予以證明。

2.簽訂文件雙方簽訂一份《解除租賃合同確認(rèn)書》的文件，在解除時(shí)雙方應(yīng)該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)等問題在這份文件中明確。

3.保存文件不管提前解約是否協(xié)商一致，雙方均應(yīng)該注意保留必要的書面文件。協(xié)商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認(rèn)書》，協(xié)商不一致無法雙方簽訂文件的時(shí)候，守約一方可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應(yīng)催示函主張權(quán)利，并保留催示的證據(jù)，如果在合理時(shí)間內(nèi)對方?jīng)]有反應(yīng)，應(yīng)該及時(shí)到法院提起訴訟。

（二）房屋租賃提前解約注意事項(xiàng)

1.要嚴(yán)格把握合同解除的條件

房東和租客只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。

2.租房押金不能直接扣除

押金并非是提前解約的違約金。不管是正常結(jié)束租賃關(guān)系，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受以損害，押金都應(yīng)該退還。

3.房東的法律權(quán)益

《合同法》第二百一十九條規(guī)定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

《合同法》第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

（三）如何提前解約而不承擔(dān)責(zé)任?

1.雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動(dòng)解除，雙方不須承擔(dān)違約責(zé)任，比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大變化等等。

2.從租賃雙方的目的上看，租客是為了使用特定的房屋，房東是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責(zé)任。

比如可以做類似如下的約定

如果租客想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果租客在解除合同時(shí)能以不低于原租賃合同的條件，為房東找到新的租客，則租客人不承擔(dān)上述違約責(zé)任。

如果房東想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果房東在解除合同時(shí)能在出租房屋所在的小區(qū)為租客另外尋找到與原租賃房屋、租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供租客使用，除必要的搬家費(fèi)用外，房東可以不承擔(dān)違約責(zé)任。

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