一、小區(qū)地面停車位
地面停車位一般是指地面上以劃線分割的停車設(shè)施，它還可再分為規(guī)劃地面停車位以及占用業(yè)主共有道路或其他共有場(chǎng)地的停車位。
1、規(guī)劃的地面停車位。此類車位是小區(qū)開發(fā)商在小區(qū)紅線范圍內(nèi)設(shè)置的由規(guī)劃部門批準(zhǔn)的停車位，該類停車位在施工圖、竣工圖上均有體現(xiàn)。根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。目前就各住宅小區(qū)的情況看，開發(fā)商一般在商品房買賣合同中約定此類車位的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，待小區(qū)交付后，將該部分車位轉(zhuǎn)讓或者出租給小區(qū)業(yè)主。
2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位。根據(jù)《物權(quán)法》第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。第74條第3款明確規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此，對(duì)于該類地面車位的歸屬，因法律明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有，所以其權(quán)屬爭(zhēng)議不大。但在實(shí)踐中容易引起業(yè)主不滿的主要原因是物業(yè)公司常常對(duì)這些車位收取車位使用費(fèi)。一般來說，物業(yè)公司收取的車位場(chǎng)地使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)在扣除部分車位管理物業(yè)費(fèi)后納入到小區(qū)業(yè)主共有賬戶，而車位管理物業(yè)費(fèi)的提取比例一般是由物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商來確定。
二、人防地下停車位
人防地下停車位是在結(jié)合地下人防工程上修建的停車位，這些停車位原本屬于人防工程的一部分。但對(duì)于人防地下停車位的權(quán)屬是存在爭(zhēng)議的，一種觀點(diǎn)認(rèn)為人民防空工程屬于國防工程的組成部分，所有權(quán)歸國家所有，開發(fā)商無權(quán)處分;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為人民防空工程因由開發(fā)商投資建造，所以屬于開發(fā)商。
在全國各地的實(shí)踐中，對(duì)于人防工程停車位的態(tài)度也不盡相同，如廣州市政策主張，在開發(fā)商補(bǔ)繳地下車位的土地出讓金的前提下，可以給開發(fā)商辦理地下人防車位的權(quán)屬初始登記，業(yè)主購買這類車位后可辦理該類車位的產(chǎn)權(quán)證。但北京則認(rèn)為，開發(fā)商要處置該類車位，必須向人民防空辦公室繳納一定比例的人防工程使用費(fèi)后方可處置。
三、非人防地下停車位
《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》對(duì)該類車位的權(quán)屬有不同于物權(quán)法的規(guī)定，該法規(guī)25條規(guī)定，“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰處分’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”。對(duì)于該類地下車位，開發(fā)商可以選擇向國土部門繳或者不繳土地出讓金，如果開發(fā)商繳納該車位的土地出讓金，國土部分可以為包含該類車位的地庫辦理權(quán)屬初始登記，但因?yàn)閱蝹€(gè)地下車位不符合“房屋”獨(dú)立使用空間的特征，即使該地庫辦理了初始登記也無法辦理該類車位的單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證。目前來說，開發(fā)商一般選擇轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)或者出租的方式處分該部分車位，但該類車位的處分過程中，不管是轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是租賃協(xié)議均無法辦理備案，這都屬于監(jiān)管空白，出臺(tái)相關(guān)的監(jiān)管措施是當(dāng)務(wù)之急。
四、獨(dú)立建設(shè)的停車位
此類車位具有獨(dú)立性，其是在開發(fā)商擁有獨(dú)立使用權(quán)的土地上投資建設(shè)的車位，能夠依法辦理產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記，初始登記后其所有權(quán)明確由開發(fā)商享有，在出售給特定業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記后，產(chǎn)權(quán)為特定業(yè)主所有。該類車位為最“正規(guī)”的車位，基本可等同于房屋看待，轉(zhuǎn)讓協(xié)議等均須在政府部門備案，并可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證書。但是因投資成本較大等原因，開發(fā)商投資修建該類車位的意愿不高，該類車位在實(shí)踐中不多。
