【案情簡介】

2003年11月23日，原告錢某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定由原告（買受人）向被告（出賣人）購買其開發(fā)的某樓9號商鋪一套，房屋屬于框架結構，層高為首層3.6米、二層為3.0米，建筑面積85.09平方米，其中套內(nèi)建筑面積為82.80米平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積2.29平方米。房屋按建筑面積計算每平方米售價為3038元，房屋總價款為258503元。合同第八條“交付期限”約定，出賣人應在2004年12月31日前將驗收合格的房屋交付給買受人使用。合同第十條“規(guī)劃、設計變更”約定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致在結構形式、戶型、空間尺寸、朝向等方面影響商品房質量或使用功能的，被告應當在有關部門批準同意之日起10內(nèi)，書面通知原告，原告有權在通知到達之日起15日內(nèi)選擇退房，被告則應在原告提出退房要求之日起30日內(nèi)退還已付款，并按銀行同期存款利率支付利息給原告。

合同簽訂后，原告于2003年11月23日交納了購房款103503元，于同年12月14日交納了購房款26000元，余款120000元也于2004年9月30日以按揭貸款方式支付給被告。2004年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往實地查看房屋后，于2005年元月10日向被告提交了一份《退房申請報告》，以房屋結構形式、空間尺寸與合同約定不符為由，要求依據(jù)《商品房買賣合同》第十條的規(guī)定解除合同、退還房款及利息。被告則于次日復函，稱房屋嚴格按照原規(guī)劃設計圖紙施工，從未做過任何規(guī)劃設計變更，故不同意解除合同。訴訟已無法避免，根據(jù)原告的委托，代理人經(jīng)認真研究并征得原告同意，以原告對房屋結構存在重大誤解為由，于2005年3月15日向人民法院提起訴訟，要求撤銷合同。判令被告退還房款及利息。

【審理結果】

人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十四條第（一）項、第五十八條之規(guī)定，判決如下：1.撤銷原告與被告于2003年11月23日簽訂的《商品房買賣合同》；2.被告應向原告返還購房款258503元，并支付該款利息。本案案件受理費6680元，其他訴訟費1000元，兩項共計7680元，由被告負擔。

【房律師分析】

本案值得思考的問題是如何適度把握商品房預售合同糾紛中“重大誤解”的適用范圍。

商品房預售是平等主體的當事人之間買賣尚未建成的房屋（以下簡稱期房）的交易行為。商品房預售區(qū)別于現(xiàn)房銷售的最大特征，是交易發(fā)生時作為標的物的商品房尚未建成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認知所購房屋的情況。因此，房屋建成后的實際狀況與買受人的想象存在差異是難免的。正因為如此，在同等條件下現(xiàn)房銷售相比，預售期房不但價格偏低，而且為了維護交易的穩(wěn)定性，對買賣雙方的權利義務也有特殊要求：一方面要求買賣人在履行如實告知義務時，應保證買受人的想象與將來房屋的真實狀況中間的差異在合理范圍之內(nèi)；另一方面也要求買受人對差異風險有合理的預見。所謂“合理”，是以通常情況下常人的理解能力、承受能力為判斷標準的。是否超過“合理”范圍影響到買賣房屋的真實意思表示，是判斷是否構成“重大誤解”的標準。

本案原告作為消費者，在交易中處于弱勢地位，對其所購房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述中得到認知。但被告卻未將房屋的詳細解結構情況通過實物或書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認知房屋的基本結構。而從房屋建成后法院現(xiàn)場勘驗的結果看，雖然該商鋪仍然能夠使用，但確實存在空間狹小、結構低矮、有明顯的壓抑感的問題，尤其以第二層的情況更為嚴重。這是通常情況下常人根據(jù)被告提供的信息所無法想象的，也必將對房屋的使用人造成不便及不適，顯然不符合原告購房時的真實意思表示。因此，原告主張其在購買房屋時對房屋空間結構存在重大誤解，應予支持。