購(gòu)房者在購(gòu)房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實(shí)物的模型等等，基本上都屬于要約邀請(qǐng)的范疇，這些內(nèi)容只要沒(méi)形成要約，并且在合同中也沒(méi)有注明，就很難要求賣(mài)方對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。這種誤解，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)存在雙重風(fēng)險(xiǎn)。

案情簡(jiǎn)介：

2003年底，陳先生被城南某樓盤(pán)廣告打動(dòng)。廣告說(shuō)該小區(qū)屬于“成熟社區(qū)，擁有皇家園林，豪華會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全”。盡管該樓盤(pán)的價(jià)格比該地段其它樓盤(pán)每平方米要高出近400元，但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境，還是于同年12月份與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。

5月收樓時(shí)，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了會(huì)所、幼兒園、商店、郵局之外，其它配套設(shè)施都沒(méi)有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)健身房等普通設(shè)施會(huì)在近期內(nèi)建設(shè)，而學(xué)校和多功能游泳池因未獲審批通過(guò)而取消了……陳某感覺(jué)受騙上當(dāng)，遂起訴開(kāi)發(fā)商要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

律師說(shuō)法：

本案涉及的法律焦點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中所作出的承諾是否具有法律效力。我國(guó)民法將銷(xiāo)售廣告和宣傳資料稱(chēng)為要約邀請(qǐng)，也稱(chēng)要約引誘，是開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)購(gòu)房者參與購(gòu)房行為的一種表達(dá)方式。

“要約”和“要約邀請(qǐng)”是兩個(gè)完全不同的法律術(shù)語(yǔ)，兩者所帶來(lái)的法律后果完全不同。在某些特定的法律條件下，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)視為具有法律效力的要約。那么，在什么情況下“要約邀請(qǐng)”可以視為具有完全法律意義的“要約”呢?它應(yīng)該同時(shí)具備以下三個(gè)法律條件：

1.該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中有關(guān)房屋及相關(guān)設(shè)施的內(nèi)容，在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)，如：商品房的層高、樓距、電梯、車(chē)庫(kù)、配套設(shè)施等。

2.該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體確定的。如“小區(qū)綠化率達(dá)到80%”、“每單元配有日本原裝三菱牌電梯二部”等。而“溫馨家園”“商機(jī)無(wú)限”等煽動(dòng)性的語(yǔ)言只是為了制造聲勢(shì)，吸引購(gòu)房者的注意，因此只能算作要約邀請(qǐng)，不能視為合同內(nèi)容。

3.該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的說(shuō)明和允諾即宣傳廣告的內(nèi)容影響了購(gòu)房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價(jià)格。

只要商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容具備這三個(gè)條件，即使未明確訂入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣(mài)人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的說(shuō)明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。