一、買賣二手房要注意什么問題？

隨著“梯級消費”理念的普及，消費者購買房產(chǎn)已經(jīng)越來越理智了，越來越多的消費者開始選擇二手房作為自己置業(yè)首選。二手房相比一手房除了價格低之外，最大的好處還在于它的現(xiàn)房優(yōu)勢，使得購買者即買即住，非常省力，但是房產(chǎn)專家告誡消費者，二手房買賣省力不可省心，在二手房交易的環(huán)節(jié)中，關(guān)注細(xì)節(jié)往往是避免交易風(fēng)險的關(guān)鍵所在，尤其是以下的三大問題最容易被消費者忽視。

1、物業(yè)管理情況

物業(yè)管理水平的高低直接影響到日后的居住生活質(zhì)量，在買二手房的過程中如果忽略了所在小區(qū)的物業(yè)管理情況，入住以后可能會造成很多麻煩。

（1）物業(yè)交驗不可大意

買房過程中需重視物業(yè)交驗環(huán)節(jié)，交驗時您應(yīng)注意：物業(yè)是否與合同約定的一致；家電、家具等是否與合同相符；鑰匙是否已交付；水電、煤氣表數(shù)字是否查驗等；另外，在簽定合同后應(yīng)到物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費結(jié)算，時間應(yīng)以交房當(dāng)日為準(zhǔn)，同時購房者辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。

（2）物業(yè)管理水平要考察

觀察小區(qū)是否封閉，保安巡查情況如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適；詢問水、電、煤氣的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；電梯品牌、速度及管理方式；物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務(wù)等。另外，還應(yīng)該詢問有無業(yè)主委員會，以及業(yè)主委員會的實際組成人員是否穩(wěn)定等。

2、公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議時遇到公共維修基金是否應(yīng)由買家支付時，通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商解決。一般會有四種處理方法：

（1）業(yè)主將公共維修基金無償順延給客戶，這是二手房交易中最普遍的做法。

（2）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，由客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費用的50％。

（3）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費用。比例公式為（房屋產(chǎn)權(quán)年限－原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時間差）÷房屋產(chǎn)權(quán)年限。

（4）業(yè)主不同意將公共維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購房時所交納的這筆公共維修基金費用。

3、車位問題

隨著私家車數(shù)量的增加，有限的車位已經(jīng)完全不能滿足停車需求，為了避免每天回家還要為停車的事兒操心，購買二手房時一定要了解清楚小區(qū)內(nèi)的車位情況，順便也要了解小區(qū)周圍停車場的信息，以防萬一。

現(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權(quán)，有的只有使用權(quán)。一般來說，有產(chǎn)權(quán)的車位可以方便地出售，只有使用權(quán)的車位能否在二手市場上轉(zhuǎn)讓，則要看當(dāng)初業(yè)主與物業(yè)管理處簽訂的合同。車位的產(chǎn)權(quán)問題往往會引起二手房交易的糾紛，由于目前法律沒有對車位產(chǎn)權(quán)的歸屬作明確規(guī)定，導(dǎo)致一些因車位產(chǎn)權(quán)而引發(fā)的二手房買賣糾紛無法妥善解決，而二手房如果能帶著車位，將來還會有更大的升值潛力。因此，消費者在進(jìn)行二手房交易的時候一定要擦亮眼睛，慎簽合同。

二、購買二手房需要注意啥？

當(dāng)我們下決心要用我們的積蓄去買二手房的時候，除了要了解哪些二手房不能買賣，還應(yīng)該在買賣過程中重點關(guān)注有關(guān)二手房的手續(xù)、當(dāng)?shù)卣叩葐栴}，以及其是否滿足自己的切身需求。一般來說，買二手房時，應(yīng)著重注意以下幾個問題：

1、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)

這個問題我們往往容易忽略，但它也非常重要。如果該二手房是單位房屋，則應(yīng)該找賣主或者相關(guān)部門了解該單位房屋轉(zhuǎn)讓是否會侵犯他人的權(quán)益。如果已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)，則要綜合衡量由此帶來的影響。若在協(xié)商之后可以得到妥善處置，才可以繼續(xù)下一步的計劃安排。

以上就是關(guān)于買賣二手房要注意什么問題的相關(guān)介紹。事實上，雖然第一個問題有法律法規(guī)的明確規(guī)定，但在實踐中來判斷哪些二手房能不能買賣還是有難度的，因為有些時候并非手續(xù)能夠完全到位和呈現(xiàn)，有些地方還因為政策不一樣而稍有不同。關(guān)于第二個問題，只是比較概括地講述了買二手房時應(yīng)注意的方面，但其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能囊括現(xiàn)實操作中所出現(xiàn)的眾多棘手問題。所以，如果大家遇到本文沒有提及到的情形，為了避免自己的權(quán)益受到損害，最好找專業(yè)的房地產(chǎn)律師咨詢，他們多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)知識或許在關(guān)鍵的環(huán)節(jié)能夠幫到您。