買二手房時(shí)不帶車庫

2013年9月，黃某與吳某簽訂了二手房買賣協(xié)議，協(xié)議約定：坐落于縣城某小區(qū)的7棟2單元203室一套房屋轉(zhuǎn)讓給吳某，房屋價(jià)格35萬元，并且辦理了房屋過戶手續(xù)。黃某購(gòu)買7棟2單元203室一套房屋后，買了鄰居家的一間車庫并一直使用，但房產(chǎn)證上沒有附注登記車庫。黃某交房時(shí)，吳某要求黃某交付車庫，遭到黃某的拒絕，為此，吳某訴至法院。

對(duì)如何處理本案形成兩種不同意見，第一種意見認(rèn)為，本案中車庫與房屋是從物與主物的關(guān)系，從物應(yīng)隨主物一起轉(zhuǎn)讓給吳某，所以車庫應(yīng)歸吳某。第二種意見認(rèn)為，本案中車庫與房屋是陳黃某在不同時(shí)間從不同地方購(gòu)買的，依據(jù)現(xiàn)在的商品房買賣習(xí)慣車庫都是單獨(dú)計(jì)價(jià)買賣的，且房產(chǎn)證上沒有附注登記車庫，本案中車庫與房屋不是從物與主物的關(guān)系，房屋買賣協(xié)議又沒有約定車庫買賣，故該車庫應(yīng)歸黃某所有。

二手房車庫是否屬于購(gòu)房者

同意第二種意見，理由如下：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為該套房屋與車庫是否為主物與從物的關(guān)系。我國(guó)法律沒有明確規(guī)定主物與從物，通說認(rèn)為構(gòu)成從物須具備以下要件：

1、非主物成分；

2、常對(duì)主物起輔助作用；

3、與主物同屬一人；

4、須交易上無特別習(xí)慣。本案中車庫符合從物構(gòu)成的前3個(gè)要件，但不符合第4個(gè)要件，因?yàn)楝F(xiàn)在商品房買賣中車庫與房屋都是分別計(jì)價(jià)、分別買賣的，可以分別獨(dú)立成為所有權(quán)的客體，如果沒有簽訂車庫買賣協(xié)議，則就沒有買賣車庫。而且許多樓房都沒有車庫，房屋同樣在買賣、使用，故本案中車庫與房屋不構(gòu)成主物與從物的關(guān)系。物權(quán)法第74條第2款也規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。本案中當(dāng)事人在合同中沒有約定車庫買賣，也沒有約定附贈(zèng)、出租車庫，且房產(chǎn)證上沒有附注登記車庫，顯然黃某沒有處分自己的車庫，該車庫當(dāng)然屬于黃某所有。