二手房原房主遲遲不簽戶口

房屋出售三年后原房主仍未將戶口遷出，導致買房人戶口無法遷入，按照合同約定，買房人要求賣房人支付高達27萬元違約金。近日，北京通州法院審結(jié)此案，認為雙方約定的違約金標準過高，依法將違約金數(shù)額調(diào)整為12萬元。

2010年2月，盧先生與吳先生簽訂房屋買賣合同，約定由盧先生以139．5萬元的價格購買吳先生名下的一套位于北京市通州區(qū)梨園某小區(qū)房屋。合同簽訂后，面對不斷上漲的房價，吳先生心有不甘，后經(jīng)與盧先生反復談判協(xié)商，雙方于2010年3月簽訂了補充協(xié)議，盧先生同意將購房價格提高至149．5萬元，并就戶口遷移問題作出明確約定。根據(jù)約定，吳先生應(yīng)該在房屋過戶后60日內(nèi)將房屋內(nèi)原有戶口遷出，如果吳先生未能按期將房屋內(nèi)原有戶口遷出，吳先生應(yīng)當向盧先生支付5萬元的違約金。如逾期超過10日未遷出的，自期限屆滿至次日起，吳先生應(yīng)當每日按盧先生已支付的全部購房款的萬分之五的標準承擔違約金。2010年4月，盧先生依約給付了吳先生全部購房款，吳先生也配合盧先生辦理了房屋過戶登記手續(xù)。

二手房房主違約如何索賠

2013年10月，盧先生打算將女兒和女婿的戶籍遷入自己戶內(nèi)。在辦理手續(xù)時卻發(fā)現(xiàn)吳先生的戶籍還未遷出，甚至在2013年初吳先生又將自己剛出生孩子的戶口也遷入到了盧先生名下的房屋內(nèi)。于是，吳先生馬上聯(lián)系盧先生要求其將戶口遷出。在多次催促未果后，盧先生于2014年9月將吳先生訴至法院，要求吳先生立即將戶口遷出自己所購房屋，并要求吳先生賠償2010年3月至2014年9月期間的違約金共計近27萬元。

面對盧先生的起訴，吳先生稱自己也想將戶口遷出，但是賣完房屋后自己并未在京購買其他房屋，而且在本地也沒有其他親屬可以投靠，按照現(xiàn)有的戶籍政策，自己的戶口客觀上無法遷出。2013年孩子出生后，戶口也面臨無處可落的情形，不得已之下才將孩子的戶口也落入了盧先生購買的房屋內(nèi)。自己的戶口雖然沒有遷出，但盧先生并無實際損失，盧先生主張的違約金明顯虛高，法院不應(yīng)當支持，或者至少應(yīng)該酌減。經(jīng)過法官調(diào)解，雙方也未能協(xié)商達成一致意見。

經(jīng)過審理，法院認為，戶口遷移屬于行政管理范疇，吳先生要求盧先生遷出戶口的請求不屬于民事案件的受理范圍，故其該項起訴應(yīng)予駁回。但吳先生與盧先生簽訂的房屋買賣合同對于戶口遷移事宜作出了明確約定，吳先生違反合同約定，長期未將戶口遷出所售房屋，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。對于盧先生要求吳先生賠償違約金的請求，法院予以支持，但雙方約定的違約金標準過高，根據(jù)《合同法》規(guī)定，當事人可以請求法院適當減少。法院最終對盧先生主張違約金的數(shù)額進行了調(diào)整，判決吳先生賠償盧先生違約金12萬余元。判決后，雙方均未上訴。判決生效后，吳先生自動履行了法院的判決。